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地產新聞
樓市五節棍之大孖沙狹路相逢
(林木地) 2016年3月19日
第一棍:超人敲起暮鼓晨鐘

一句二十年經濟最差,為香港敲響警示作用,超人一向為不少中外投資者馬首是瞻,今次講出本地經濟及樓市景況,甚有啟發性。

《小超報》話,李嘉誠:港經濟20年最差。環球經濟放緩,香港營商環境愈見困難,長和主席李嘉誠在集團業績記者會上,繼續就時政和經濟議題作出回應,直言今年香港經濟是20年來最差的一年,各行各業面對不同壓力,經營相當困難。他又說,若然香港沒有內地支持,相信恒生指數至少跌一半。

樓市方面,他強調發展商財政穩健,不會胡亂減價賣樓,但指出「樓市慢咗……舊年買樓多數會蝕」。

李嘉誠對今年本港經濟預期不算樂觀,「今年經濟冇邊行好,我未見過香港試過咁,以過去20年嚟計,1996(年)到今日。今日賣樓嘅情形,甚至我哋零售,比較沙士時候再差。沙士嘅時間短,而家蝕緊錢。」而在旁的長和副主席李澤鉅其後補充:「唔好講到咁差,只是較舊年差一啲。」

第二棍:大孖沙狹路相逢

新樓大戰一觸即發,上次元朗區兩大發展商肉搏後,今次再在九龍豪宅樓另闢戰線,先有君柏開價,再有天鑄二出招,看來狹路相逢,呢次要算重量級交手。

《阿爺報》講,君柏首批50伙,3684萬入場,抽15伙同時招標,博買家一擲千金。近期豪宅新盤交投轉活,長實夥拍郭炳湘合作發展的九龍亞皆老街君柏昨日公佈首批50伙價單,平均呎價26,622元,最高折扣12.2%,折實平均呎價23,370元,4房戶入場費3,684萬元,比鄰區何文田雋瓏最新成交呎價約2.9萬元低約20%,但比鄰區二手屋苑貴約20%。發展商同一時間將當中15伙以招標形式推售,截標日期為5月31日,期望造出更高成交價。被視為對手、新地發展的何文田天鑄第2期今日亦會公佈銷售部署以進行還擊。

第三棍:九龍站插水跌價

樓市高高低低,連九龍站準備插水跌價,有個銀主盤每呎跌低過一萬七,呢個中資買家英雄地,看來有排難翻身。

《太公報》話,擎天「13按」盤呎價不足萬七。九龍豪宅新盤大戰爆發,令九龍站二手幾陷癱瘓,成交價持續受壓。擎天半島一個「13按」銀主盤,僅以1781萬元易手,實呎不足1.7萬元,創屋苑2013年以來新低。

樓價轉勢向下,銀主沽樓意欲轉趨積極。據土地註冊處資料,擎天半島二座極低層E室銀主盤,實用1052方呎,本月初登記以1781萬元易手,實呎只有16930元,是該屋苑2013年4月份以來,首次跌穿1.7萬元╱呎。原業主於2009年以1160萬元入市,現價較六年前上升約53%。

第四棍:平賣豪宅地水瓜打狗

豪宅地平賣,呢幅赤柱山坡地,用新界豪宅地價賣出,一眾斷估測量師跌眼鏡外,有人便賴呢幅地平整價貴,點都好,由私人公司執到平貨,庫房又水瓜打狗,小一截了。

《生果報》講,赤柱地售28億,遠低預期,建灝地產投得,樓面呎價僅1.2萬。赤柱豪宅地大平賣!上周五截標的赤柱黃麻角道地皮,結果由羅氏地產後人創立的建灝地產,僅以28.11億元奪得,以可建樓面22.6萬方呎計,平均每呎樓面地價約12,436元,遠低於市場預期下限27%。發展商初步預計發展低密度超級豪宅,總投資額不少於60億元。

項目早前截標時共收12份標書,測量界早前對項目估值約38億至54.3億元,每方呎樓面地價1.7萬至2.4萬元。但最終批出樓面地價約12,436元,即是大幅低於市場預期下限27%,毗鄰地標富豪海灣二手呎價2.3萬至2.4萬元,反映地皮價格屬合理,但相比去年2月由嘉里(683)奪得的九龍筆架山龍翔道住宅地皮,每呎樓面地價約20,534元,港島低密度豪宅地反比九龍平近四成。

第五棍:賓架年頭大搶生意

今次東亞寶哥哥推出低息按揭搶客,呢一批餓生意好耐的寶架立即回馬槍,準備趁新樓活躍下,爭番一批穩陣收入樓按生意,通常上半年係搶按季節,加上美國加息冇動靜,相信有用家可借平錢也。

《搵銀報》指出,按息大戰,銀行紛研下調息口。再有大型銀行加入低息搶客,市場預料將爆發減息大戰。由於銀行有權決定息口界綫,加上美國宣布維持利率不變,有大型銀行正研究調整息口,及增優惠吸客,不排除有更低息口應市。