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地產新聞
市區舖租急插 至怕消費沉淪
(東方) 2016年3月15日
差餉物業估價署公布,曾為全球最貴的銅鑼灣羅素街「指標性」地舖,一六/一七年度應課差餉租值暴跌四成半。至於藥房及化妝品店重鎮上水區,商舖租值不跌反升,下年度租值升近兩成,可見奢侈品及生活必需品市道差天共地,並預視消費核心地段舖租及價值持續受壓。豪客不再在港購物,未來更要穩住內部私人消費。

有銅鑼灣一線商場今年加租幅度收斂至個位數字,並要調整租戶組合,引入更多中價位商戶,應對高端旅客及本地消費者雙降。附近街舖就更是「重災」區,租客「走佬」及劈租個案比比皆是。政府公布最新核心地段租值大跌乃預期之內。較出人意表的是,經濟不景氣及「一周一行」政策,對內地個人遊旅客及水貨客出沒的上水,並未構成打擊,商舖租值表現硬淨,甚至逆市顯著上升。

不過,本地零售市道早已疲態盡現,零售總額連跌十一個月,個別地區不完全反映整體實況,春節後銷售總額跌幅或有惡化之虞。值得留意的是本地失業率雖然低企,但旅遊及零售業招聘意欲及空缺減少,若外圍經濟及美元持續強勢,同時衝擊進出口等支柱行業表現,失業率回升,工資增速放慢,甚至引發廣泛性凍薪,前瞻性經濟指標恐怕會更悲觀。

打工仔即使未丟飯碗,但因擔心被裁或減薪而開始節衣縮食,即使購買力未減退,失去消費信心足以拖累經濟增長。私人消費開支佔本地生產總值達三分之二,遠高於政府消費開支及固定資本形成總額等,從過去多個經濟增長倒退周期可見,本地私人消費率先急速放緩,後陷入收縮,最終拖了經濟後腿。旅客消費固然重要,但香港內部消費更惹關注。

消費者信心除了來自飯碗,更來自樓市及股市上升所產生的財富效應。政府最新公布,十個指標二手屋苑應課差餉租值當中,大部分雖按年上升,但按年升幅收窄。私人住宅售價指數已連跌多月,零星出現負資產個案,置業及換樓意欲已受影響。樓價失去上升動力,財富效應也就跟隨萎縮,直接打擊港人的消費意欲。

銅鑼灣舖王租值大插水,本地旅遊及高端消費業風光不再,加上評級機構調低港評級展望至負面,本地經濟前景亮起紅燈,已非政府所能爭辯的事實。各類物業的業主願意劈租,負面因素在短期內也就反映在資產價格上,本地消費者信心及情緒受到牽連,對經濟構成實際負累。