主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 5388
地產新聞
推地求量不求價 樓市前途睇買家
(太陽) 2016年2月27日
本港樓市正處於前所未見的形勢中,整體樓價在四個月之間下跌百分之九,確認樓市已經轉勢。同一時間,政府按私人住宅建屋目標推售土地的決心絲毫不變,實行求量不求價,並且多次重申未是時候減少辣招。市場解讀政府的態度是樓價仍未跌夠,無形中與發展商及準買家大玩心理遊戲。

發展局局長昨日只表示,會密切留意交投量、供應量及息口走勢等狀況。他又指,去年全年成交量不夠六萬個單位,而九七年高峰時期的成交量有十幾萬個,認為現時負資產的情況與當年不可相提並論,加上銀行借貸比率一直收緊,負資產風險遠低過當年。

自從政府接連推出調控需求的三項辣招稅之後,樓市交投萎縮,意味着過去幾年追價買樓的人大為減少,而銀行按揭經過七輪收緊之後,普遍只能借五至六成,即是樓價要跌四至五成才會傷及銀行。

政府確實沒有後顧之憂,難怪矢言繼續提供穩定的土地供應,賣地隨行就市,既不賤賣亦不托價。新一個財政年度賣地計劃,共有二十九幅住宅地可提供一萬九千多伙,為一○年來最多,加上鐵路項目四千八百多伙,市建局項目四百八十伙,連同私人重建或發展項目,下年度潛在供應約二萬八千伙。

政府推地求量不求價,明顯是吸取了前朝的教訓。當年為了穩定樓價採用勾地制度,政府完全被動,土地供應大減,造成過去多年私人住宅供應量急降。其後又遇上金融海嘯,歐美央行印銀紙,大量熱錢湧入,加上內地四萬億元刺激措施造就不少土豪,紛紛來港買樓保值,令樓價升勢失控。

政府為壓抑置業需求、投資及投機,先後引入被稱為辣招稅的額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD),置業成本增加,把大批購買力壓抑下來,僅餘少數有財力的才能入市,造成樓價創新高而交投大減的現象。其實,就算政府不減辣,實際按揭門檻及稅款會隨樓價下跌而減少,相信曾被壓抑的購買力會陸續釋放。

樓市向來由三方力量主導:第一方是政府,態度十分明確,決心繼續推地。第二方是發展商,只要賣地底價真的隨行就市,能維持一定的盈利,相信依然樂於買地起樓,繼續貨如輪轉。現時變數最大的看來只剩第三方,即是物業買家,他們是否願意入市,主宰着未來樓市走向。

買家角色如此吃重實屬難得,可惜在當下要作出置業決定,難度十分之高。過去支撐樓價上升的幾項條件,其中供應不足、內地買家搶購及超低利率環境已不復存在,餘下的是本港經濟基本因素,這一項顯然在轉壞中,因此是否要買樓,買家首要考慮的是自己在可能出現的經濟低潮中的生存能力。