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地產新聞
樓市跌勢既成 推地厥功至偉
(東方) 2016年2月26日
政府繼續狂推土地,釋放出供應「絕不手軟」的強烈訊息。新年度賣地無論量和質均是近年之最,政府的私樓供應單位可望超標完成。然而,經濟環境亦急劇惡化,一方面增供應,一方面不減辣,樓價「未跌夠」之下,發展商和樓市準買家普遍均抱觀望態度,但須慎防過猶不及,將經濟推向危險深淵。

每年一萬八千個長遠房屋供應,是一個理想的平衡指標,但時移世易,上年度新界地也打崩頭,近期地價跌幅卻遠超樓價,當「麵粉」開始趨於廉價,市民期望「麵包」亦跟着大幅降價,樓市氣氛料再受拖累。

新年度市區「靚地」爭妍鬥麗,不愁發展商沒有興趣,發展商做生意只問成本和利潤,「低買低賣」一樣可以貨如輪轉。「港九靚地」固然受矚目,反過來,去年大量供應的新界中小型住宅承接力成疑,將軍澳日出康城地價愈補愈低便是一例。

政府為求達標,可以去到幾盡?上年度大埔茘枝山地皮不惜超低價批出,最後私樓供應超標千多伙。本年度潛在供應高達二萬八千個單位,發展商有太多選擇,加上市場觀望氣氛濃厚,自然出價傾向審慎。由土地供應至推出市面發售要經過好幾年時間,無人能料樓市的變化,但短線或加速樓市的痛苦調整過程。

政府維持穩定長期土地供應無可厚非,這兩年確是做到了,但只管推地豈能算是盡了責任,推地是前半部,辣招則負起後半部調控工作。政府雖然大幅調低今年經濟增長預測,但對辣招存廢採保留態度,財爺一句需「量力而為」將責任交還有意置業者,惟是否撤辣招需審時度勢,較單方向推地更須審慎從事。

住宅供應創新高之外,政府新財年亦將推出八幅商貿和三幅酒店用地,有調查顯示香港頂級寫字樓的租金成本為全球最高,預期今年仍保持升勢;在東九龍增加商廈供應有助緩和壓力,連同啟德多幅住宅土地將推出拍賣,多個公營房屋的興建,東九的潛力將可發揮,但交通配套卻是一個死結,亦反映出政府供應心有餘,其他方面卻力有不逮。

一下子推十四幅新地,當中更不乏大型地皮,是及時雨?抑或屋漏兼逢連夜雨?樓價「軟着陸」或「硬着陸」沒有一把尺,正如樓市暴升無從遏止,溫和下跌是政府所望,但樓市從來不理性,四個月內樓價跌百分之九被政府認為是「未跌夠」,惟到跌夠時可能已無力挽回。