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地產新聞
改劃後遺症 流標陸續來
(文匯報) 2016年2月22日
政府近年大舉改劃綠化地帶作住宅用途,主要目的是希望於大型規劃發展區未完成研究前,先推出土地以應付市場短期需求,同時亦可以額外增加更多土地供應,一舉兩得。然而,近1年的推出市場的「原綠化地帶」,不是低價賣地、就是流標收場,鮮有受到市場歡迎。有測量師批評政府於改劃綠化地帶後,未有評估市場的接受程度就推出市場,導致地皮流標,建議政府主動分攤斜坡風險,以釋除發展商疑慮。

綠化地地理條件遜

翻查本年度流標的青衣細山路地皮,以及遭到司法覆核影響而擱置大埔地皮,還有受司法覆核及斜坡影響的大埔荔枝山山塘路地皮,幾乎清一色都是由綠化地帶改劃。

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,政府近年改劃綠化地帶作住宅用途,雖然可以為市場提供更多潛在住宅供應,但不少綠化地原本就是一幅斜坡,斜坡保養問題令地皮成為地產商的「雞肋」。他舉例,上周招標的沙田大埔公路-沙田嶺段住宅地,其斜坡面積竟達50萬方呎,相等於地盤面積14倍,較去年流標的青衣細山路地皮10倍更高。

他認為,政府必須想辦法解決這個斜坡問題,否則只會令發展商因為保養維修費用太高而卻步,他更預測,這批綠化地改劃的土地,市場反應肯定不理想,更可能會再次出現流標情況,因為發展商成本控制上會有難度,於市場上選擇多的情況下,不會心急買地。

他批評,政府推出這批綠化地時,太過急就章,建議政府應該先承擔斜坡維修的前期費用,又或主動分攤斜坡維修的費用等,以釋除發展商的疑慮,若再以「用家自付」的方式推出這批地皮,亦只是再次出現低價成交,甚至流標等。「其實唔做好斜坡維修,而賣平咗幅地,啲錢咪又喺返度」。

易受司法覆核狙擊

另一個影響土地供應是司法覆核, 政府近年推地經常受到社會人士司法覆核的挑戰,本財年情況尤為嚴重,上季4幅預備本季推出的屯門及大埔地皮,全部涉及司法覆核,合共約2,850伙。產業測量師張翹楚早前曾指出,司法覆核令政府賣地陷入兩難的局面,因為政府會被迫延後推地,但若一味後退又會造成不良先例,「往後就更加唔使賣」。