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地產新聞
升得急時跌亦快 中細價樓夢一場
(太陽) 2016年2月6日
羊年走到尾聲,本港樓市在這一年來可說喜悲相隨,喜的是樓價曾經不停破頂,有樓階層帳面身家水漲船高;悲的是好景不常,尤其是摸頂做業主者,現在難免心情忐忑。因此,近日兩項具指標性的樓市數據,分外受到關注。

地產代理新鮮出爐的二手樓價指數創下六十周新低,羊年計數,由去年第三季達歷史高峰,到年尾掉頭倒插,升幅已全部化灰,埋單下跌近百分之四。至於早一天差餉物業估價署公布的樓價指數,去年整體樓價就算仍有升幅,中小型單位卻失守,七年來首錄按年下跌。

根據上述兩項數據,可大致歸納出當前樓市實況。政府數據雖然滯後,只計算至去年十二月底,但覆蓋層面廣,基本已確認樓市在去年第三季之後轉勢。至於地產代理指數,由於較為貼市,涵蓋今年一月的初步表現,顯示整體樓價正加速下滑。至此,樓市後向難再抱持甚麼幻想。

中小型單位在樓市熾熱之時,呎價不斷創新高,不過,升得急時跌得亦快,乃市場規律,這便不難理解,為何中小型單位指數創六十一周新低,表現更差。如以分區看,港九新界各區樓價指數皆回落,當中以九龍區最傷。

數據還顯示,中小型住宅與豪宅樓價差距拉闊,中小型住宅近八周錄得一升七跌,累挫逾5%,豪宅價格近八周則錄得四升四跌,累計並無升跌。豪宅就算能逆市靠穩,也幫不了忙,因為主流市場的中小型單位,樓價已站不住了。

如果說樓價指數低處未算低,絕非危言聳聽,因為近日有大型銀行凍薪及凍結招聘,對廣大打工仔構成心理壓力。此外,早前政府推售兩幅住宅地皮,一幅流標收場,另一幅僅以低於預期的價錢賣出,對市場氣氛帶來負面影響。因此,地產代理預期,當新因素反映在二月的樓價指數時,肯定要進一步探底。

樓市供過於求的壓力,恐會成為跌市催化劑。從需求來看,本港經濟轉壞,打工仔薪酬受壓,中產最受拖累,買樓及租樓意欲減退。從供應分析,二手樓不斷劈價,新盤則加緊推出多重優惠出貨,足證市場明顯缺乏承接力。

回望過去數年,熱錢催谷的資產泡沫愈來愈大,目前市況向下,實際是向理性回歸。本港此刻還未遇到甚麼巨大金融危機,樓市已震盪不已,當金融黑天鵝事件有機會接二連三殺到時,後果將會更加不堪。

市場人心虛怯,樓市首當其衝,現時跌勢已成,負資產個案開始浮現,在樓市高峰期入市並承做高成數按揭的人,處境恐怕不好過。雖然「愈貴愈要買,愈平愈唔買」的心態普遍,但總有人會趁機執平貨,仍有意置業的人亦要加倍警惕,否則一旦遇上巨浪翻天,將難以招架。