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地產新聞
港樓價拾級而下 隱形負資產堪憂
(太陽) 2016年2月1日
本港樓價拾級而下,負資產隨之湧現,根據金管局數據,截至去年底止的一季有近百宗,之前幾季則是零個案。新進負資產主要涉及銀行職員住屋按揭貸款,由於按揭成數較高故率先「出事」,這更需要警惕。樓價近年飆升,上車一族追到氣咳,不乏利用按揭保險,又或靠發展商提供額外按揭,甚至向財務公司借錢,共通點是按揭成數高,部分恐怕已出現帳面損失,只是未被列入官方統計,變成為數不少的「隱形負資產」。星星之火可以燎原,負資產愈多,對樓市及經濟拖累愈大。

官方數字肯定是低估的,因為金管局只統計銀行提供的一按貸款,不包括二按或物業相關貸款,若然貸款並非來自銀行,就更加無從統計。按照官方的定義,只有銀行的未償還貸款額超過按揭物業的當前市值才算負資產。其實廣義一點來說,由於不少住宅物業均有二按及其他貸款,整體借貸遠多於銀行按揭,隱形負資產數目比官方數字多一截,完全是合理推斷。

回看去年第三季樓市轉勢前,很多買家為求上車,普遍會借二按或做按保,變相加大按揭成數。另方面,發展商為求促銷新盤做到貨如輪轉,均出盡「法寶」,個別發展商更自行提供一按高達八、九成,即是毋須向銀行借錢,務求降低上車門檻,吸盡邊緣購買力。這在樓市處於上升軌時,不會有甚麼問題;當市況逆轉,樓價較顯著調整,高成數按揭便會淪為負資產。可見買家在市況火熱時如癡如醉,也是危機意識最薄弱的時候。

樓市近年十分熾熱,期間住宅成交價頻頻破頂,樓價於去年上半年仍處升勢,至第三季開始由高位回落。分析指出,於去年樓價高位入市並承做高成數按揭的個案應屬高危。市場數據顯示,整體樓價已從高位平均下跌近一成,即是做九成按揭的物業已開始淪陷,如果樓價未來真的像一些悲觀預測所指,將下跌兩、三成,隱形負資產的趨勢更不能掉以輕心。

銀行按揭近年不斷收緊,普遍只能借六成,只有銀行職員可借更多,官方負資產數字自然偏低,從監管角度而言,不會快速惡化至威脅銀行體系安全。但如計及隱形負資產,負面影響不容忽視。當賣樓所得不足以償還全部貸款,止蝕離場便要先抬錢贖樓,如還要負擔額外印花稅,業主想輸少當贏亦非易事。這樣只會令樓市氣氛更悲觀,買家更審慎。負資產業主或因負債不易甩身,會影響消費意欲,若失業情況惡化,更有可能被迫斷供。

由此可見,金管局的數據只反映冰山一角,市場更應提高警覺。面對樓市轉勢,美國加息路徑未明朗,當局對隱形負資產不能視若無睹,要及早制訂應變措施,否則當危機爆發時才處理便會太遲。