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地產新聞
負資產撲面來 新供應添陰霾
(東方) 2016年1月30日
運房局公布,未來四年私人住宅累積新供應升至八萬七千伙的歷史新高,供應一季比一季高,同時本港經濟下滑,走資壓力徒增;在三重疊加之下,本港樓市乍現驚雷,調整經已啟動,隨着港匯有機會遭衝擊,九七的陰影仍揮之不去。

一五年已成過去,樓市在第四季出現轉折,但真正危機在一六年才浮現。股市先遭殃,樓市亦愈來愈多劈價劈租個案。「硬着陸」這敏感詞在索羅斯口中吐出威力非凡,官鱷交戰殃及池魚,後遺症恐陸續浮現。上季的負資產宗數升至九十五宗,敲響了首個警號,隨着負資產數字未來無可避免地飆升,銀行估值和買家供樓能力同告下降,為樓市添壓。

樓市的根基開始動搖,供應不及需求的日子漸成過去,在政府積極推出土地儲備之後,供需將達至平衡,甚至當買家卻步,天秤更可能傾斜向另一方。不過,儘管新供應和樓花銷售均創下歷史新高,可是去年全年施工量和落成量均不升反跌,形成一段真空期。然而,供應時間即使稍為延後,預期未來施工量和落成量將陸續增加,使中長線供應維持充足。

發展商投地後,當盡快興建及推出市場,讓資金回籠再投入下一個項目,若預見樓市下行更應當如此,可見發展商亦有難念的經,例如建築工人不足,中小型項目為主及審批程序複雜等因由,亦可能是發展商心急推盤導致的塞車現象。

事實上,發展商仍採取貨如輪轉的售樓策略,建築中卻已預售的新屋有一萬一千伙,樓花銷售創下歷史新高,並遠超過去數千伙的水平。同時,新屋現樓貨尾按季卻增加一千個,供應量與施工量增長背馳,樓花銷量與貨尾數量是另一個背馳,這是樓市長期扭曲下的短期怪現象,只怕樓市未重拾正軌之前,另一風暴已山雨欲來。

貨尾上升數字雖小,卻是一個徵兆。假如新屋銷售增長追不上新增供應的速度,貨尾累積將不利後市。貨尾數字經歷五季平穩後首度回升,顯示業主已警惕樓市下行風險,一月的態度無疑更趨審慎。現時六千個貨尾較歷史平均值仍屬偏低水平,但今年相信會以較快速度上升。

十九年不吃不喝去供樓是匪夷所思,但樓市七年來長升長有,業主惟恐愈追愈高,催生出不合理的負擔水平。如今,情況一旦倒轉,亦將演變成一個惡性循環。近月,租平過供重現,且在香港尚未加息之時,淡風恐怕才剛開始。