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地產新聞
貨尾急增 樓價下調加快
(文匯報) 2016年1月30日
運房局昨公佈未來3至4年的潛在私宅供應量升至8.7萬伙的歷史高峰,其中現樓貨尾約6,000伙,按月增幅高達兩成。而值得留意的是,今年1月份新盤登記暫錄425宗,為過去5年來1月份最差紀錄。業界人士直指,在今年息魔臨近、負資產又重現情況下,今年新盤銷情料進一步落後於供應速度,為免單位不斷滯銷,或逼使發展商割價求售,令樓價跌得更快。

運房局昨公佈最新一份《私人住宅一手市場供應統計》,截至去年第4季為止,未來3至4年一手私宅供應高達87,000個單位,按季再增1,000個,數字連續第6年上升,並創04年有記錄以來新高。潛在供應的8.7萬伙中,新屋現樓貨尾6,000個,按季增加1,000個或兩成,反映新屋銷售面對消化問題,預料往後該數字仍將持續上升。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,有跡象顯示新屋銷售的增長,追不上新屋的新增供應,如果情況持續,新屋現樓貨尾數字便會持續上升,不單止對樓市不利,對整體經濟亦有負面影響。他並說,過去新屋現樓貨尾數字最低是4,000個,最高是1.9萬個。超過1萬個便進入警戒水平,超過1.5萬個更是危機水平。

新盤銷情落後供應速度

仔細分析,新屋貨尾積壓,並非發展商減慢售樓,相反,發展商積極售樓,樓花銷售創歷史新高。據運房局公佈的潛在供應8.7萬伙中,建築中卻已預售的新屋有1.1萬個,按年增加5,000個,數字是歷史新高,兼連續4個季度高企於1萬個上下的水平,遠高於過去數千個的水平。

歸根究底,發展商積極賣樓,惟售樓增幅仍然落後於新增供應。黃良昇指,雖然面對經濟下行壓力,市民買樓意欲下降,但政府批地建屋卻沒有相應下調,早前已明言維持每年約1.9萬伙供應,而昨日公佈的8.7萬伙潛在供應中,已批地仍未動工的新屋有2.8萬個,連創歷史新高。

一手滯銷 或現供過於求

城大建築科技學部高級講師潘永祥表示,政府近年的每年土地供應目標為1.9萬伙,即平均每季約4,750個供應,但回看過去數年每季一手吸納量都少於此數目,以2015年為例,全年一手註冊登記約1.68萬伙,與年度土地供應量就差了2,200伙。

事實上,一手市場去年底已出現「滯銷」的現象。根據土地註冊處數字,1月份截至28日的一手登記僅425宗,為近5年最差的1月份數據,由於數字主要反映去年12月份數字,可想當時新盤銷情如何慘淡。

推而廣之,今年的一手銷售情況亦相當不樂觀,翻查資料,近月開賣的長實元朗世宙及新地錦田北峻巒、香港小輪長沙灣海柏匯、恒地西半山帝滙豪庭等等,全部銷情都遜於市場預期。難怪潘永祥亦估計,今年新盤市場或出現「供過於求」,全年樓價料跌10至20%。

今年樓價料跌一至兩成

美聯物業首席分析師劉嘉輝亦指出,未來新盤供應蜂擁而至,料發展商定價要較二手折讓才可吸引購買力,特別是未來供應倉庫地區,如九龍城(包括啟德、何文田、九龍塘及紅磡等)、元朗(包括天水圍)及將軍澳(包括西貢)等。

另外,久違了的負資產重現樓市。金管局昨公佈,截至去年第四季,本港負資產宗數由零宗一躍增至95宗,樓按貸款涉資4.18億元,是自從2014年第3季以來,再次錄得負資產個案。金管局解釋這些個案主要涉及銀行職員住屋按揭貸款,這類貸款的按揭成數一般較高。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓預料,今年樓價將向下調約10%,負資產個案料再上升,採用高成數按揭或多重按揭的業主變負資產風險增加。但認為美國將循序漸進加息,本港料下半年才加息。