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地產新聞
樓市愈跌愈觀望 恐形成惡性循環
(太陽) 2016年1月27日
本港樓市可說兩面受敵,一方面是經濟陰霾籠罩,國際大鱷伺機衝擊聯匯,息口隨時被挾高傷及經濟;另一方面是樓宇供應增加,市場上的購買力能否支撐,是未知之數。理論上,當樓價回落,購買力會慢慢湧現,對樓價起到支撐作用,問題是一旦準買家預期樓價仍會下挫,繼而選擇觀望,恐會形成惡性循環。

昨天有一項地產市場前景調查,顯示近九成受訪者認為現時樓價過高,較去年下半年的調查只少四個百分點,可理解為他們認為樓價未跌夠,難怪有近八成受訪者預期今年上半年樓價會持續回落。

另外,只有近一成受訪者表示,當樓價下調百分之六至十會考慮入市;有逾三成表示,樓價要下調百分之十一至二十才會入市。表面上,潛在購買意欲仍可觀,但當樓價跌至這水平,市場氣氛會更差,屆時或會變得猶豫,未必形成新購買力。

意欲與行動畢竟是兩回事。以新婚買樓為例,人人總是渴望擁有自己的小天地,早年樓價飆升時,不少新人要父母資助才能上車。可是,當失業率飆升及經濟不景,新人便會推遲婚期又或分開居住,反映置業需求具有彈性,未必即時付諸行動。

事實上,就算市場確實積存可觀購買力,但正所謂寧買當頭起、莫買當頭跌,向來是人之常情,就算樓價跌至可負擔水平,之前因為樓價高企而卻步的向隅客,亦未必會勇於入市。如果樓價勢頭向下,加上經濟轉差及失業威脅,相信很多準買家會傾向保留現金,即使物業到價亦會觀望。

當樓市供應不足,又遇上經濟向好,樓價自然易升難跌;反過來當供應大增,又撞正經濟轉壞,便會出現另一種失衡,樓價易跌難升。市場人士警告,今年的樓宇供應或會超過預期,除了估計新供應達二萬伙之外,還有早年被額外印花稅綑綁的物業陸續到期解禁;而且銀主盤數目亦不容忽視,悲觀估計或高達一萬伙。

自去年底開始,二手樓要動輒劈價一成才有承接。有見及此,地產商的取態變得慎之又慎。日前元朗凹頭一幅住宅用地,雖然接獲十份標書,可是全部出價均未及政府底價,結果以流標收場,是不足三個月內第二宗流標。姑勿論是政府底價「離地」,抑或發展商旨在試價或執死雞,都反映市場再響起警號。

政府已多次表態無意撤銷辣招,金管局收緊按揭的逆周期措施亦未見鬆動,讓樓市承接力大打折扣。其實樓價下挫對準買家來說,既是好消息,亦是壞消息,會否抓緊機會上車,還得看經濟而定。可以肯定,當業主的帳面身家縮水,消費會減少;市況不明朗,地產投資亦會受拖累,令經濟雪上加霜。當前的樓市,已變成經濟預期的心理反映。