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地產新聞
「置」醒收租公 買樓唔自住
(東方) 2016年1月19日
手揸幾層樓做收租公、提早退休印印腳唔使做,是很多港人的夢想﹗康宏金融首席營銷總監冼健岷(Henry)近三年買入約10項中港與海外的投資物業,然而這位收租公的自住物業卻從來只租不買,他更笑言:「自己置業完全唔涉及『上車』。」

Henry九八年大學畢業後從事理財顧問行業至今,佣金為多勞多得,加上投資基金及股票獲利,工作短短6年間,便儲得近一千萬本金,並與好友合組公司開展投資物業之路。他坦言當年並非為「上車」而置業,乃為使投資組合趨向多元,「我嘅自住物業一向都係租,唔買係因為喺香港買唔到Dream House(夢想家居),現時一家四口住喺跑馬地單位,連天台、有兩個車位,叫價成4,000萬,但租金只係5萬元,計番業主回報率極低,所以覺得優質樓係租抵過買。」

持有中港海外物業

已貴為物業投資老手的他,現持有約10項中外物業,惟投資路並非順利。○四與一○年間,他曾與朋友合夥,以公司形式投資物業4至5次,在○四年首次投資物業,竟已是豪宅。「當時鍾情大價樓,用咗二千幾萬買入淺水灣華景園單位,我哋原本只係想摸貨,點知摸唔出又租唔出,變成坐貨,最終持貨年幾離場,可惜賺錢又賺唔多。」

愛細價樓特色單位

其後,他們於○八至一○年先後買入4個跑馬地區細價住宅單位,賺幅「和味」,但早已沽出全數單位。「同人合夥意見總有分歧。用呢種方法投資,資金成本相對易運用,但係睇法要一致,如果有人急需現金周轉或看淡大市,因而被迫放盤就可能食唔盡升勢。」

同為理財顧問的太太是他近5年投資物業的軍師。Henry近年主打投資600萬以下、面積約300至400呎的細價樓,他認為,升值空間、租務回報較佳之餘,分散風險能力亦勝過大價樓,辣招印花稅也較低,現時他持有物業的租務回報以4.5厘至6厘不等。

在按揭策略上,他透露,以600萬元以下的單位而言,普遍敍做六成按揭。如此一來,租金回報可抵銷樓按供款,物業除可自負盈虧,更有小量現金流可用作日常維修,或有租客遲交租時「頂一頂」,令投資安全性提高。

Henry對連平台的特色戶情有獨鍾,連去年唯一買入的本港單位──將軍澳大型屋苑樓花單位,亦為平台特色戶,究竟有何吸引之處?原來他現持有4個連平台的單位,主要位於港島區,回報可達6厘之高,「呢類租盤好渴市,嗌價較高,雖同類單幢樓單位好多都殘殘地,但只要用十幾萬執執佢,裝個篷,增添田園氣息,將租金調高兩成仍有捧場客,仲特別受外國租客歡迎。」出租予外國租客好處在於他們普遍簽商務合約,由公司自動轉帳交租,交租時間穩定。

佣金鬆手 助吸靚盤

優質盤「搶手」,故他不介意付出高1至2%價格搶貨;亦不會斤斤計較佣金支出,旨在吸引經紀為自己賣力搵靚盤及好租客。然而,他提醒購置平台單位須特別留意天井狀況,亦有機會需額外花錢維修水渠,若狀況太糟糕則不宜選擇。

Henry與太太對物業投資的取態為長線收租,預期本港樓市今年整體將回調約10%,惟市區住宅下跌幅度有限,而新界樓抗跌力較港島與九龍樓弱,所以未來傾向增持港島區住宅,貪其租務流動性較佳。

冼健岷旗下物業分布

香港

住宅:鰂魚涌、北角、馬鞍山、沙田、將軍澳
寫字樓:觀塘
商場舖:尖沙咀

海外

住宅:倫敦、東京、上海、中山
舖位:廣州