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地產新聞
多按盤風險難測 監管勿掉以輕心
(太陽) 2016年1月4日
本港樓市去年第四季開始逆轉,樓價指數全年升幅幾近蒸發,有意置業的市民當然歡迎樓價回軟,但現時美國踏上加息周期,香港遲早跟加,業主供樓負擔難免增加,樓價若進一步下跌,承接力將備受考驗,市場近期最擔心的多按盤,無異如樓市計時炸彈,更甚會波及本港的銀行體系。

據悉,近期已有樓花盤出現三按的罕見情況,而天水圍屋苑更有單位承做五按。這些多按盤料與俗稱財仔的財務公司有關。雖然表面看與銀行系統無關,但財仔與銀行之間會否隱藏着一系列交易?多按盤的個案會否只是冰山一角?市場的憂慮始終揮之不去。

美國次按教訓在前,一旦樓市大跌失控,勢必會火燒連環船,拖累整個金融體系。面對近年本港樓價飆升,金管局亦有所警覺,先後推出七輪「逆周期」措施。然而,在金管局收緊按揭下,細價樓首期須達樓價的四成,部分上車心切的市民,或會幫襯財仔,寧願捱貴息亦要上車。另外,市面上有各種各樣的按揭產品可協助上車,也間接削弱了「逆周期」措施的效力。

金管局雖已強調,財務公司整體物業相關貸款與銀行總額相比不足百分之一,但話雖如此,當局去年初已不斷敦促銀行,交代有生意往來的財仔名單和所涉貸款金額。無獨有偶,因應地產商為促銷向準買家提供高成數按揭,金管局上月亦有類似舉動,去信銀行要求提交發展商高成數按揭資料,要清楚了解有無銀行間接透過其他渠道貸款予財務公司相關業務。可見當局亦留意到相關貸款對銀行系統存在風險。

各區二手市陸續出現劈價個案,動輒高達逾百萬元。市場人士分析,樓市高企逼退不少上車客,而地產商紛紛提供優惠搶奪買家,令二手市況低迷。加上多項印花稅辣招威力下,盤源枯竭及投資收租客驟減,這些均造成了成交極速萎縮,而一旦有個別業主急需套現,則須大幅減價才能出貨。

本港住宅樓市流動性向來較高,因偏向單元化及交易費用相對較低,加上物業作為投資工具而言亦較普遍,因而住宅需求對價格預期的反應敏感。如果早期入市的投資客預期樓價短期向下,在帳面利潤不俗下,將不惜加入大幅劈價行列,成為新一輪樓市跌勢催化劑。屆時,大量多按盤恐怕會淪為銀主盤。

雖然現時本港儲蓄高企、銀行系統穩健、失業率低,不少財仔實力亦比以前雄厚,但不容忽視的是,地產乃本港重要的支柱產業之一,與金融、建築、專業服務等行業息息相關。若市況逆轉,影響地產商投資意欲,恐會造成雪球效應,衝擊各個相關行業及就業市場。當局切勿掉以輕心,須適時檢討各種「逆周期」措施,以防風險擴散波及整個金融系統。