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地產新聞
新盤促銷搶買家 二手跌價恐更急
(東方) 2015年12月29日
近幾個月,發展商以高成數按揭及貼市開價為新盤促銷,成功營造熱鬧氣氛,卻扭轉不了樓市成交走下坡的現實,下半年一手成交宗數及金額均較上半年顯著回落,進一步確認樓市「轉角」。

不難想像,二手樓沒有任何優惠,加上「辣招」依舊,業主想賣樓除了劈價別無他法。明年一、二手市場要競逐市場有限的購買力,樓價恐面臨更大的壓力。

回望年初,本地樓市尤其是上車盤樓價熾熱,金管局逼於形勢加推逆周期措施,收緊七百萬元以下中細價樓的按揭成數至六成,成交進一步萎縮。下半年發展商求突圍,推出高按揭成數等優惠,買家首期少一大截亦可入市。市場原以為一手能填補二手冰封的缺口,但在息魔及股市不振夾擊下,今年新盤銷售只得一千五百餘億元,較市場預期低達四成。

新盤由過往高於同區二手價開盤,至貼市價賣樓,已令傳統的新樓溢價消失。若發展商要加快「去貨」,未來必定推出更多優惠,對已進入寒冬的二手市場而言,成交量及做價恐怕低處未算低。二手樓市大吹淡風,議價力向買家傾斜,劈價潮蔓延全港,甚至連市區居屋也加入劈價,中價物業短時間內減過百萬元成交屢見不鮮,買家大膽鋤價更是常態。

如果樓市轉勢只是剛開始,再碰上本地經濟明年轉壞,失業率見底回升,港息跟隨美息上調,港人的供樓負擔能力將備受考驗。過去幾年的超低息環境,嚴重扭曲資產價格,同時令很多物業買家有容易供樓的錯覺,當樓市隨着美息正常化,樓價無可避免跟隨調整,問題是跌幾多?綜合市場估計,一年跌一成或以下屬保守預期,估計明年上車盤及二手樓跌更多的大有人在。

樓市升勢在今年以來以細價樓表現最誇張,無殼蝸牛為上車普遍要借到盡,至後來市況開始逆轉,新盤優惠傾巢而出,市場面貌全面改寫。一班在升市尾聲入市的買家,若然財力只屬「掹掹緊」,面對樓價回調一至兩成,恐怕會變成負資產,對經濟構成嚴重隱憂,反過來亦拖累樓市。

樓市政策一向滯後市場,政府表明現時無意「減辣」,背後或有其原因。若然樓市確認進入下行周期,哪管期間出現死貓彈,也改變不了後市走向。發展商但求貨如輪轉,樓市在春節過後傳統上會出現小陽春,新盤明年初推銷策略成關鍵,屆時二手業主恐遭受新一輪衝擊。