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地產新聞
2015十大新聞 樓市轉角漸現
(文匯報) 2015年12月26日
2015年本港樓市可用「先升後跌」來形容,樓價指數曾在9月中旬升至歷史高位,但在政府大增土地供應,以及金管局收緊按揭的措施逐漸奏效後,踏入第四季,住宅樓價開始出現調整,新盤撻訂個案湧現,二手交投轉趨淡靜,劈價潮一浪接一浪,樓市出現轉角。本報編輯部根據以下標準,包括事件的影響力、社會的關注度,以及反映事件對社會經濟發展進程的標誌性等,選出本港2015年十件地產大事。

■香港文匯報記者 梁悅琴、顏倫樂、蘇洪鏘

1.樓價指數終止19個月連升

政府今年先後推出需求管理措施、積極增加土地供應量等政策,而在年中更乍現股災,令高處不勝寒的樓價終於在下半年稍見回落,令全年樓價升幅收窄。由業界編制的樓價指數CCL,自9月到達高峰146.92點後,新近逐步回落至140點以下,見43周新低。

據差餉物業估價署最新數字顯示,10月份樓價指數新指數為302.6點, 按月挫1.11%,為連升19個月後首度出現回落,更是4年來最大單月跌幅,當中大型住宅單位跌幅較大,實用面積1,076方呎以上的D、E類大單位跌幅明顯「流血不止」,按月跌幅達3.34%,跑輸大市;而實用面積1,075方呎以下的A、B、C類中小型單位,跌幅約1.04%,跌幅大致與整體跌幅一樣。

2.潛在供應8.6萬伙創新高

港府近年持續穩定地增加土地供應,已根本性扭轉樓市多年來供不應求的困局。運房局10月底公佈未來3至4年可供應的一手私宅單位多達8.6萬伙,創下2004年第三季有記錄以來歷史新高。總結過去一年,潛在供應量已由7.4萬伙急升至8.6萬伙,數量急增1.2萬伙。

翻查近5年數據,潛在供應由2011年第2季的谷底5.6萬個持續攀升,其間升幅最大的是「批出土地但仍未動工的單位」,最新數據顯示這個板塊潛在供應的單位多達2.6萬個,按季升8.3%,並連升三個季度,再創歷史新高,反映近年土地供應急升的情況。

3.美國加息 銀行收緊樓按

美聯儲正式在12月落實加息,雖然本港多間主要銀行未有馬上跟隨,不過市場預料隨樓價下滑,銀行估價將逐步減少。為防範美國加息對樓市的波動,金管局早於今年2月27日出手公佈收緊700萬元以下自用物業按揭,由70%降至60%,其後於3月2日再出招針對借二按的買家,若其總按揭成數高過局方容許的上限逾20個百分點的話,其「供款與入息比率」(DSR)上限需調低5個百分點。同時,當局亦針對財務公司作出規管,若與銀行等有借貸關係,於借出按揭時亦須遵守金管局的指引。

在金管局收緊700萬元以下住宅按揭至60%,令部分首期危危乎的上車一族不知所措之時,多個發展商均透過旗下財務公司提供高成數按揭,包括一二按達95%、一按達80%至90%,引來金管局的關注,並表示會了解銀行貸予發展商的資金有否會由發展商用來自行承造按揭。

4.取消投資移民

政府於今年初施政報告宣佈暫停推行俗稱投資移民的「資本投資者入境計劃」,認為不應再重點吸引資本投資者來港,而是應聚焦吸引人才、專業人士,以及富創意的企業家來港為本港經濟作出貢獻,由於當初來港買樓、買股票、買基金都可作為投資移民渠道,政府暫停投資移民,一度令部分投資移民及基金公司叫苦。

5.一線街舖劈租浪接浪

隨着來港旅客數量減少、內地客消費模式轉變,自踏入2015年起本港零售市道一直吹淡風,令近年直線飆升的核心街舖租金在年內終見回調,銅鑼灣、尖沙咀、旺角等核心區湧現退租、劈租、吉舖個案,更有奢侈時裝品牌撤出中環旗艦店,個別地區租金年內直挫四成,返回4年前水平。

今年8月底,美國中高檔時裝品牌Coach宣佈撤出位於中環的旗艦店,提前兩年退租;而到了9月,英皇國際旗下4個羅素街街舖、以及1個位於尖沙咀廣東道街舖一律劈租三成,同時,系內英皇鐘錶珠寶退租羅素街8號物業,並由連鎖化妝品店以約160萬元承租,較舊租金勁減逾四成。

6.商廈巨額成交頻現

今年全幢商廈物業交投未因樓市見頂而停滯,中資財團不惜重稅在港連環「插旗」,更締造多項新高紀錄。內房恒大在上個月以125億元,向華置購入灣仔美國萬通大廈,呎價高達3.62萬元,創歷來甲級商廈成交金額及呎價的新高。

7.公屋居屋樓王屢刷新高

樓價高企多時,「公屋王」、「居屋王」在上半年頻頻刷新紀錄。今年6月,筲箕灣東旭苑一個高層戶,以綠表成交價668萬元沽出,成全港最貴居二市場成交。居屋自由市場的造價更見瘋癲,今年5月鰂魚涌康山花園出現連補價830萬元的成交,登上「全港居屋王」。

公屋市場的價格直迫私樓,今年中鴨脷洲利東邨一項高層物業,綠表價每方呎達6,824元,創下免補價公屋呎價新高。雖然樓價在下半年轉角,不過已補價公屋仍攀新高,柴灣峰華邨一個高層戶上月作價440.5 萬元易主,成為全港最貴公屋成交價。

8.新盤撻訂湧現

美國加息,本港樓市下行風險增大,由於新賣樓條例下,發展商不可以追收撻訂者差價,部分買家看不通後市或未能找銀行上會的買家選擇撻訂離場,年內新盤頻現撻訂,年內錄逾150宗撻訂,殺訂金額約8,000萬元。

今年下半年新盤撻訂尤其嚴重,其中9月九建於紅磡環海.東岸曾單日錄11宗撻訂,涉及總樓價逾5,096萬元,以臨時訂金5%計,推算買家遭殺訂金總額約255萬元。事隔三個月,12月5日長實於元朗世宙亦驚現單日錄8宗撻訂個案,該批單位總成交價約5,398.2萬元,以臨時訂金5%計,該批買家被發展商長實殺訂合共約269.91萬元,成為近期錄最多撻訂金額的新盤。

9.青衣細山路住宅地皮流標

今年是港府推地遭到最沉重打擊的一個年度,首先是11月青衣細山路住宅地皮流標,導致政府本財年的供地目標受挫,減少約740伙。11月底,大埔荔枝山山塘路地皮又因為涉及司法覆核,被迫延期至明年2月開標,涉及1,785伙,政府賣地再受重挫。

而同樣因為司法覆核的因由,原定本季招標的大埔露輝路兩幅土地,政府亦無奈擱置招標,涉及660伙。換言之,撇除大埔荔枝山地皮延期開標仍有賣出的可能,政府本財年供應較原計劃整整大減1,400伙。

10.邊境購物城計劃一波三折

為分流市區旅客,避免零售旺區太過人多擠迫,今年多個團體提出邊境購物城概念,但一年過去,暫時仍只得新田購物城有眉目,但開幕日期一再延遲,最新為明年5月1日勞動節,較原計劃明年春節延遲近3個月;但最近項目又再添變數,附近居民正向高等法院申請司法覆核,更要求頒發臨時禁制令,禁止項目的測量和建造工程。

翻查資料,新田購物城佔地達42.76萬方呎,業權人包括恒地、新地,總樓面13.4 萬方呎,涉及15 幢1層高貨櫃或臨時搭建物,提供208 個商舖。事實上,今年提出的邊境購物城計劃至少4個,除落馬洲擬建邊境購物城,新地過去一年亦向城規會申請元朗南生圍榮基村附近興建兩個商場,合共樓面約達81.2萬方呎,日後可服務來自內地的旅客。