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地產新聞
金管局勒煞上車客 700萬以下樓按降至6成
(成報) 2015年12月27日
香港物業市場今年表現反覆,上半年持續升勢,下半年不論樓價或租金均呈輕微下調之勢,現時本港物業市場仍處於美國加息後的心理陰霾下。由於全球經濟前景不明朗,美國復甦處於初步階段,歐洲巿場疲弱,中國經濟增長減速,再加新興巿場不穩,以及本港零售業萎縮的憂慮之下,樓價及舖租難免有下調壓力。不過,中原地產亞太區總裁黃偉雄表示,香港樓市出現調整,而非轉勢大跌,預測明年香港樓市調整可望結束。現在就先回顧一下今年地產界的重大新聞吧。

No.1
今年初細價樓價量爆升,家庭負債佔本地生產總值升至歷史新高,金管局總裁陳德霖於2月尾宣布收緊按揭,勒煞上車客。

據金管局所做的按揭統計調查顯示,1月份新申請按揭貸款個案較去年12月大升22%,達13,600多宗,而新批按揭貸款額亦較去年12月大升21%,至303億元。財政司司長曾俊華揚言,如有需要調控樓市,語音方落,金管局即應聲出招,公布第七輪收緊按揭逆周期措施。第一項措施針對700萬元以下的自用物業的按揭成數,限制這類中小型單位的按揭成數上限一律降至六成;對於主要收入並非來自香港的貸款人,按揭成數則更保守,下調到只有四至五成。

當局雖然修定按揭保險計劃,合資格住宅物業可做的最高按揭成數將由九成下調至八成,但有固定收入、供款與入息比率不超過45%的首次置業人士除外,仍可申請九成按揭。

第7輪逆周期措施

翻查資料,香港自1991年首次引入七成按揭,並沿用至今。金管局之前雖然推出了六輪逆周期措施,但一直未有收緊700萬元以下的細價樓按揭成數,維持在大約七成水平,只設420萬元的貸款額上限。

另外,買第二個物業時,即使屬自用,按揭供款佔入息比率將由,由五成降到四成,相應的利率壓力測試,還款能力上限,由六成收緊到五成。

第三,非自用物業按揭,包括商用,按揭供款佔入息比率,上限由五成降到四成,利率壓測的相關比率上限,由六成收緊到五成。新措施是繼2013年2月之後,推出第七輪逆周期措施。

陳德霖表示,明白措施無可避免影響部分用家及首次置業人士,但金管局職責所在,需要保障金融體系及銀行穩定。他又解釋,去年下半年樓市再度轉趨活躍,細價樓尤其旺暢。鑑於細價樓持續升溫,故決定收緊七成按揭,以應對細價樓上升趨勢帶來的風險,而收緊供款與入息比率要求,則旨在加強管理來自二套房及非自住物業的額外風險。現時每月新批按揭中,以宗數計,有逾七成為屬700萬以下物業按揭,其中有七成買家借六至七成按揭。

此外,金管局要求採用《內評法》計算資本的8家銀行就按揭貸款的《風險加權比率》引入15%下限的適用範圍,由新做按揭逐步擴大至整個按揭組合,銀行須於明年中前完成。此舉會加重銀行樓按的成本,就八家銀行會否因此調高按揭利率,陳德霖指,要視乎各行個別情況而定。

銀行界人士直指,金管局今次出手極重,對用家影響頗大,料銀行的二手按揭業務量會出現明顯收縮。

另有經濟分析師認為新措施短時間內會壓抑上車、換樓人士及投資者的置業需求,有助樓巿降溫,相信市民需時消化措施再作部署,買家或需退而求其次選擇合乎負擔能力的物業入市,故預期細價樓會進一步受追捧。

A類單位登記創新高

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,發展商積極推售細單位,以致全港一手私樓A類單位(面積40平方米以下)登記宗數及金額齊創按年新高。宗數方面,截至今年11月25日,全港暫錄3,682宗一手私人住宅A類單位登記,打破1998年全年2,727宗的歷史高位,並結束連續三年徘徊於1,800宗水平的局面。

金額方面,今年一手私樓A類單位的登記總值同樣創歷史新高,全年暫錄184.01億元,顯著高於2012年101.53億元的歷史高位,並終止連續三年處於100億元水平附近。

No.2
一手樓註冊金額 首7月破千億

香港樓市上半年氣氛暢旺,加上低息環境維持,以及發展商售樓態度積極,焦點新盤輪流開售,令首七個月一手註冊金額已突破千億。

據土地註冊處資料顯示,截至今年7月29日為止,年內一手私樓註冊量錄得9,807宗,涉及金額達1,003億元,相比去年首七個月分別增長約4.1%及約8.5%,主要是有較多的大額一手豪宅推出市場,扯高註冊金額。

美聯首席分析師劉嘉輝稱,自1996年有紀錄以來至今近20年,雖然當中有10年的一手私樓註冊金額可逾千億,但今年屬最快突破千億水平,僅需七個月時間即可完成,就算去年錄得註冊金額新高的1,769億元,亦要八個月時間才可超越千億關口,可見樓市旺勢。

全年一手註冊挑戰萬六宗

據土地註冊處最新資料顯示,本年截至本月2日,整體一手私人住宅註冊已約14,795宗,雖然與去年全年的約16,822宗暫差距約12%,惟上月下旬發展商加快推盤步伐,推出逾千伙大型新盤應市,如屯門滿