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地產新聞
金管局勒煞上車客 700萬以下樓按降至6成
(成報) 2015年12月27日
香港物業市場今年表現反覆,上半年持續升勢,下半年不論樓價或租金均呈輕微下調之勢,現時本港物業市場仍處於美國加息後的心理陰霾下。由於全球經濟前景不明朗,美國復甦處於初步階段,歐洲巿場疲弱,中國經濟增長減速,再加新興巿場不穩,以及本港零售業萎縮的憂慮之下,樓價及舖租難免有下調壓力。不過,中原地產亞太區總裁黃偉雄表示,香港樓市出現調整,而非轉勢大跌,預測明年香港樓市調整可望結束。現在就先回顧一下今年地產界的重大新聞吧。

No.1
今年初細價樓價量爆升,家庭負債佔本地生產總值升至歷史新高,金管局總裁陳德霖於2月尾宣布收緊按揭,勒煞上車客。

據金管局所做的按揭統計調查顯示,1月份新申請按揭貸款個案較去年12月大升22%,達13,600多宗,而新批按揭貸款額亦較去年12月大升21%,至303億元。財政司司長曾俊華揚言,如有需要調控樓市,語音方落,金管局即應聲出招,公布第七輪收緊按揭逆周期措施。第一項措施針對700萬元以下的自用物業的按揭成數,限制這類中小型單位的按揭成數上限一律降至六成;對於主要收入並非來自香港的貸款人,按揭成數則更保守,下調到只有四至五成。

當局雖然修定按揭保險計劃,合資格住宅物業可做的最高按揭成數將由九成下調至八成,但有固定收入、供款與入息比率不超過45%的首次置業人士除外,仍可申請九成按揭。

第7輪逆周期措施

翻查資料,香港自1991年首次引入七成按揭,並沿用至今。金管局之前雖然推出了六輪逆周期措施,但一直未有收緊700萬元以下的細價樓按揭成數,維持在大約七成水平,只設420萬元的貸款額上限。

另外,買第二個物業時,即使屬自用,按揭供款佔入息比率將由,由五成降到四成,相應的利率壓力測試,還款能力上限,由六成收緊到五成。

第三,非自用物業按揭,包括商用,按揭供款佔入息比率,上限由五成降到四成,利率壓測的相關比率上限,由六成收緊到五成。新措施是繼2013年2月之後,推出第七輪逆周期措施。

陳德霖表示,明白措施無可避免影響部分用家及首次置業人士,但金管局職責所在,需要保障金融體系及銀行穩定。他又解釋,去年下半年樓市再度轉趨活躍,細價樓尤其旺暢。鑑於細價樓持續升溫,故決定收緊七成按揭,以應對細價樓上升趨勢帶來的風險,而收緊供款與入息比率要求,則旨在加強管理來自二套房及非自住物業的額外風險。現時每月新批按揭中,以宗數計,有逾七成為屬700萬以下物業按揭,其中有七成買家借六至七成按揭。

此外,金管局要求採用《內評法》計算資本的8家銀行就按揭貸款的《風險加權比率》引入15%下限的適用範圍,由新做按揭逐步擴大至整個按揭組合,銀行須於明年中前完成。此舉會加重銀行樓按的成本,就八家銀行會否因此調高按揭利率,陳德霖指,要視乎各行個別情況而定。

銀行界人士直指,金管局今次出手極重,對用家影響頗大,料銀行的二手按揭業務量會出現明顯收縮。

另有經濟分析師認為新措施短時間內會壓抑上車、換樓人士及投資者的置業需求,有助樓巿降溫,相信市民需時消化措施再作部署,買家或需退而求其次選擇合乎負擔能力的物業入市,故預期細價樓會進一步受追捧。

A類單位登記創新高

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,發展商積極推售細單位,以致全港一手私樓A類單位(面積40平方米以下)登記宗數及金額齊創按年新高。宗數方面,截至今年11月25日,全港暫錄3,682宗一手私人住宅A類單位登記,打破1998年全年2,727宗的歷史高位,並結束連續三年徘徊於1,800宗水平的局面。

金額方面,今年一手私樓A類單位的登記總值同樣創歷史新高,全年暫錄184.01億元,顯著高於2012年101.53億元的歷史高位,並終止連續三年處於100億元水平附近。

No.2
一手樓註冊金額 首7月破千億

香港樓市上半年氣氛暢旺,加上低息環境維持,以及發展商售樓態度積極,焦點新盤輪流開售,令首七個月一手註冊金額已突破千億。

據土地註冊處資料顯示,截至今年7月29日為止,年內一手私樓註冊量錄得9,807宗,涉及金額達1,003億元,相比去年首七個月分別增長約4.1%及約8.5%,主要是有較多的大額一手豪宅推出市場,扯高註冊金額。

美聯首席分析師劉嘉輝稱,自1996年有紀錄以來至今近20年,雖然當中有10年的一手私樓註冊金額可逾千億,但今年屬最快突破千億水平,僅需七個月時間即可完成,就算去年錄得註冊金額新高的1,769億元,亦要八個月時間才可超越千億關口,可見樓市旺勢。

全年一手註冊挑戰萬六宗

據土地註冊處最新資料顯示,本年截至本月2日,整體一手私人住宅註冊已約14,795宗,雖然與去年全年的約16,822宗暫差距約12%,惟上月下旬發展商加快推盤步伐,推出逾千伙大型新盤應市,如屯門滿名山及元朗峻巒,市場反應不俗,料該批交投將於12月份數字陸續反映,屆時按年差距將逐步收窄。預料本年度之一手私人住宅註冊量將緊貼去年全年數字,可有望挑戰紀錄逾16,000宗水平,數字將為2007年後第二高位。

No.3
私人住宅樓價 19月首跌

據差估署早前公布官方私人樓價指數,10月份按月跌1.1%,為近19個月首度錄得下跌,單月跌幅更是近四年最大,而大型單位按月更挫3%,巿場預期跌勢持續。

差餉物業估價署的數據顯示,10月份本港整體私人住宅樓價指數報302.6點,按月跌1.1%,結束逾18個月以來的升市,跌幅亦創2011年10月以來(按月跌1.3%)近四年最大單月跌幅,樓價重回今年6月水平,而今年首10個月樓價累積升幅亦收窄至8.7%。

即使是近年升勢凌厲的中小型單位,亦錄得0.9%至1.2%跌幅,情況屬於近年罕見,確認樓價已經轉勢回落。

確認樓價轉角

綜合業界分析,普遍認為指數相對滯後,以近期二手頻現減價個案,估計未來兩個月指數仍會持續回落,今年底前指數或再跌2%至3%,而隨着市場信心下滑,未來兩年樓價恐跌兩成或以上。

至於反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL),最新CCL(大型單位)報141.16點,按周升2.21%,按周升幅為17周內最大。而CCL(中小型單位)報136.86點,創43周新低,按周跌跌0.32%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,如果指數跌穿136點第一個支持位,將會下試120點第二個支持位。

No.4
息魔當道 二手樓劈價逃亡

二手樓市自第三季從高位回落,當美國聯儲局本月決定加息,雖心理因素大於實質影響,但卻為樓市帶來下行壓力,令業主心態回軟,亦成為一眾準買家鋤價的藉口,這股減風不單集中在中價住宅,在今年升幅顯著的中小型單位,亦連環出現劈價個案,但由於買家擔心沒有最低,只有更低,故往往亦不敢貿然入市,買賣處於膠着狀態。

中原亞太區住宅總裁陳永傑稱,二手氣氛低迷,部分成交量低的屋苑,將會湧現更多的減價放盤,預期明年二手業主須減價一成至一成半方有承接。美聯住宅部行政總裁布少明表示,美國加息後,預計本地樓價將會出現跌勢,幅度約百分之三至五。

美聯物業梁啟文表示,該行日前促成一宗嘉湖山莊麗湖居大三房戶成交,業主見後市不明朗,減價30萬元,以約410萬元沽貨。

No.5
純車位註冊量錄逾萬宗

香港置業高級執行董事伍創業表示,據土地註冊處最新資料顯示,雖然本月至今純車位註冊暫錄約329宗,按月同期暫下跌約36.6%,不過若按年比較的話,年內至今之純車位註冊則相當不俗。

據數字顯示,本年至今純車位註冊已錄約10,356宗,已超出去年全年的約8,218宗,按年增加逾兩成半,數字連升兩年。事實上,上月新界區亦有數個車位拆售項目,市場反應熱烈,而該批交投將於本月反映,若按比例計算,料本月之純車位註冊錄約600宗,屆時全年數字將緊貼1997年有紀錄以來第二高位的約10,877宗。

按宗數排行,本年至今暫錄最多純車位之物業為大埔逸瓏灣I、II期合共錄約413宗;其次為觀塘興田邨,錄約328宗;隨後則為沙田玖瓏山,錄約341宗;而荃灣環宇海灣則錄約335宗。

No.6
天匯頂層 5.9億貴絕亞洲

自美國落實加息後,本港一手樓巿表現各異,豪宅依舊有價有市,並連錄高價成交,恒地(012)旗下西半山天匯頂層以逾5.9億元創亞洲新高價售出,而華置(0127)的西半山干德道55號璈珀亦連沽7伙,加息後信置(0083)首賣的西貢逸瓏園暫沽27伙,套現約2.8億元。

豪宅新盤近期銷情表現突出,特別是半山區西部一帶豪宅,連錄高價承接,成近期淡市奇葩。恒地半山區西部天匯頂層46樓A室(前稱88樓A室)於本月23日以大約5億9,476萬元天價成交,實用面積5,732平方呎,呎價約10.38萬元,造價及呎價除創項目新高價之外,更比太古公司山頂傲璇頂層單位5.09億元高,刷新亞洲歷來最大銀碼及呎價的分層住宅成交紀錄。資料亦顯示,買家擁有香港永久性居民身份證。

至於同區華置璈珀加息後連沽7伙,其中12及15樓A室複式戶以3.6億元沽出,亦創項目新高紀錄。

No.7
COACH 中環旗艦店退租

近期中國經濟持續放緩,中央加大反貪腐力度,加上人幣貶值,香港零售巿道江河日下,更爆發名店逃亡潮,其中最震撼就是名牌COACH(6388)將提早兩年退租中環皇后大道中旗艦店。

COACH原本租用的中環皇后大道中36號興瑋大廈地下至三樓四層連外牆舖位,上址合共約1.3萬方呎,現時租金約720萬元,租期至2017年10月;不過現時消費市道向下,COACH最終提早兩年撤出該複式巨舖,並於今年9月1日正式結業。

有業內人士表示,零售市道疲弱,名店街舖撤退潮將逐步蔓延,料核心區街舖租金將出現明顯下跌。更有消息指奢侈品巨頭如Gucci、Louis Vuitton(LV)等,均傾向以關店作要脅,高調要業主減租。

No.8
恒大125億天價購華置總部

恒大地產(3333)瓣數多多,而且經常不按常理出牌,往往令巿場摸不着頭腦。其中恒大上月以天價125億豪購華置總部,創出呎價逾3.6萬元,震驚物業巿場。

華置(0127)早前公布落實向恒大出售灣仔美國萬通大厦,總代價為125億元。該物業樓高28層,以總面積約34.5萬方呎計,呎價約36,232元,打破中環皇后大道中9號的近3.5萬元呎價所締造的全港商廈最高呎價紀錄。

此外,華置亦罕有為恒大提供長達六年的付款期,華置會在簽訂買賣協議後五日,先收取訂金12.5億元,繼而在物業成交後再收取37.5億元;總代價餘額則分六年,每年支付12.5億元。恒大將以內部資源及按揭,完成收購項目的交易。

據了解,華置持有該大廈28年,今次交易帳面獲利120億元或24倍。

No.9
比華利山別墅勁蝕3500萬

美國聯儲局早前首次加息,多少都會打擊本港樓市氣氛,不單細價盤抗跌力不足,逾千萬元的豪宅更是傷亡慘重。

據資料統計,近月市場已共錄得逾15宗豪宅蝕讓買賣,如果連同雜費計算,該批豪宅業主合共蝕逾1億元,最經典是大埔比華利山別墅溫莎道雙號屋,早前以7,500萬元易手,較2011年購入價1.05億元,帳面勁蝕3,000萬元,連雜費計算,估計實蝕要3,500萬元,創下本年豪宅計最大宗蝕讓個案,原業主是內地土豪。嘉湖山莊麗湖居單位為4座中層G室,建築面積約為709呎,實用面積約為547呎,三房間隔,日前成交價約368萬元。若以蝕讓金額計算,已足夠購買9.5個天水圍嘉湖山莊3房單位。

No.10
西港島線通車帶動舖租樓價

港鐵西港島線西營盤站3月尾正式投入服務,意味全長約3公里的西港島線全面通車。今後相信只要15分鐘左右,就可以抵達銅鑼灣,港島西區交通大大改善,同時亦帶動舖租及房租勁升。

據了解,受西港島線帶動,西環一帶地舖租金僅繼續有升無跌,西區部分店舖升幅由5%至40%不等,西營盤站附近地舖下年度租值逾130萬元,按年大升40%。據了解,現時該區400平方呎舖位月租平均約為2萬元。

根據中原地產新簽租約統計,以建築面積計算,泓都及帝后華庭的租金明顯受西港島線通車消息刺激上揚。泓都2月份的呎租錄38.8元,較1月份36.8元上升5.4%,通車後兩個月累升14.5%。帝后華庭呎租最新錄37.2元,較1月份35.1元上升6.0%,今年首2個月累升13.1%。

No.11
九龍站地產代理 500人搶2張單

據代理方面消息,本月港鐵九龍站豪宅交投淡靜,曾出現全區近500名地產經紀搶兩張單的慘況,主要由於天璽、凱旋門、擎天半島、漾日居、君臨天下等業主均是實力派,大多不願劈價求售,相反買家鋤價兇狠,往往要減兩至三成,地產經紀扭盡六壬都難成「刁」。

再翻查數字,二手交投可謂一潭死水,將軍澳區10月首八天僅錄15宗成交,據粗略估計將軍澳區地產代理卻有近700人,即700名代理爭15張單,慘烈狀況可以想像;此外,馬鞍山亦是重災區,據業界推算平均多達70名代理爭一張單。

Q房網.香港董事總經理陳坤興早前表示,該行目前有約40家分店,預料明年再開38家,前線人手則由目前約750人,期望至明年底翻倍,至約1,500人。