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地產新聞
樓市凶兆 屯門地價5個月跌11.7%
(文匯報) 2015年12月24日
美國加息,本港樓市前景被看淡,連帶賣地市場亦陰雲密佈。繼早前青衣地皮流標後,地政總署昨公佈,屯門掃管笏路地皮由永泰地產以10.5613億元投得,每方呎樓面地價4,008元,為市場預期下限外,與7月同區地皮相比,5個月後地價大跌11.7%。測量師直言,地皮以下限價售出,反映近期市況逆轉,相信日後多幅地皮售價亦會跟隨下調約一成,尤其地皮供應較多的新界西北區及大埔等地區。

屯門掃管笏路地皮位於樓盤星堤附近,鄰近新盤還有近月開售的嘉里滿名山。區內近年有多幅地皮招標發售,包括恒地6月以36.289億元投得的管翠路地皮,每呎樓面地價4,621元;萬科7月以約38億元投得另一幅同區掃管笏路地皮,每呎樓面地價4,567元。但昨日公佈的中標價,每方呎樓面地價竟跌至4,008元,意味着地價於短短5個月內回落11.7%。

位置偏僻有斜坡作價有折讓

理想城市企業估值部主管張聖典表示,近月整體市況轉差,連政府公佈的樓價指數亦顯著下滑,認為樓市已經轉角,故今次地價回落亦屬預期之內。他估計,今次成交價可為未來賣地市場作為指標,預測整體地價將下調約一成,尤其地皮供應較多的新界西北區及大埔區等,地價跌幅會較大,市區地跌幅會相對溫和。

他繼續分析,屯門掃管笏路地皮位置上其實較遜,位於掃管笏路的最裡面,交通不便。再者,發展商需負責維修一幅斜坡,地盤部分位置仍有泥釘殘存,發展商並須保育位於地盤中央位置的樹木,種種負面因素都影響發展商出價。

永泰10.56億投得建中密度住宅

此外,地皮所在的分區大綱圖更受到司法覆核挑戰,張聖典說,影響層面屬心理居多,對於地皮的實際成本支出增加不大,故反而影響地價較微。張聖典預測,地皮日後會興建分層住宅及洋房,分層每方呎售價約1.1萬元,洋房則每方呎約2萬元水平,平均則約1.4萬元至1.5萬元。

永泰地產發言人表示,屯門掃管笏路地皮為公司於屯門區內第3個發展項目,未來會發展中密度住宅,暫未有具體投資額。由於港珠澳大橋的工程發展,該一帶未來將有交通網絡連接屯門至機場等,公司對該區發展樂觀。

翻查資料,永泰地產過去亦為賣地場上的常客,於沙田九肚、大埔白石角、屯門、筲箕灣都曾經買入地皮獨資或合資發展,於屯門區亦有發展經驗,2013年中就曾經以約5.6億元買入屯門小秀地皮發展。據政府公佈,屯門掃管笏地皮,佔地73,195方呎,以最高3.6倍地積比計算,可建總樓面為263,503方呎。

信置16.9億奪商貿地符預期

同日開標的還有一幅元朗東頭工業區宏業西街與康業街交界商貿地,由信置以16.9億元中標,可建樓面約497,620方呎,折合每方呎樓面地價約3,396元,符合市場預期。信和集團執行董事黃永光表示,投得元朗商業用地,為公司土地儲備增添了一幅優質地皮,項目將發展優質甲級商業項目,又指公司對香港的前景十分正面。

張聖典指,該區發展愈趨成熟,未來將轉型為以商業與住宅項目為主的社區,改變一貫工業區的印象,而信置於同區亦有住宅項目正在發展,對該區熟悉,預期項目未來每方呎售價約1萬元。另外,政府文件顯示,元朗商貿地的入標財團中,包括中資啟龍信息網絡、神召會元朗錦光堂等,反映市場不少企業求地若渴,百花齊放,商貿地競投前景較為穩定。