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地產新聞
港樓轉角系列:下季供四千伙就達標
(文匯報) 2015年12月21日
政府猛推地壓樓價 地價見頂來年估跌10%

美聯儲局宣佈加息後,已顯疲態的樓市形勢更危,但特首梁振英表態不會減辣,並將繼續增加土地及樓房供應,期望未來將每個單位的售價壓低100萬元。測量師預料,本港明年進入加息周期,地價亦勢必跟隨樓價下滑,認為地價已經「見頂」,明年將跌10%。本報統計政府財年至今近9個月,政府已供應土地近15,000伙,距離年度目標只差約4,000伙,由於賣地表內仍有充足土地足敷供應,包括白石角、沙田、九龍一帶等,相信年內供應達標可期。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

近月無論一手或二手都大吹淡風,美聯儲局上周宣佈加息0.25厘,十年來重啟加息周期。政府月底將公佈第四財季的賣地計劃,近期的地皮成交價已隱現市場憂慮。理想城市企業估值部主管張聖典表示,本港銀行尚未跟隨美國加息,從技術層面看,現時地價估值應該與之前分別不大;惟他預計,在聯繫匯率下香港遲早亦要跟隨加息,心理影響下,發展商出價必定會更保守,故該行近期的估值已因應市況作出調整。翻查資料,上周截標的屯門第56區掃管笏路住宅地,該行就調低估值約12%。

北區地價跌幅料較大

不過,張聖典相信,賣地市場未至於會出現「有地無人買」的局面,但地價會先應聲下滑,他並預測來年地價將跟隨樓價下跌約10%,而供應土地的「糧倉」大埔、元朗、屯門一帶,地價跌幅會較大;市區地供應少,抗跌力會較強;而銀碼較大的地皮,發展商因為要衡量風險,預料短期內出價亦會偏低,甚至觀望市況變化而放棄競投。

產業測量師張翹楚直言,地價將會「見頂」,明年並將回落5%至10%。他說,發展商買地至建築物落成,差不多是3年之後的事,美國加息後,市場必然會猜測香港亦將進入加息周期,發展商衡量之後賣樓利潤下降,出價亦更保守偏低,「無人想做白老鼠,在淡市仲高價買地。」他預測部分發展商會觀望,賣地市場或有一段時間內陷入低迷狀況。

政府不減辣續增供應

樓市前景不明朗之際,適逢政府月底即將公佈下一季賣地計劃,市場關注推地部署會否因此有調整。惟政府消息指,政府現階段無意調整1.9萬伙的供地目標。特首梁振英近日更表態指政府不會減辣,將繼續增加土地及樓房供應,並會以「極大的政治勇氣」將未來每個單位的售價壓低100萬元。據本報統計,本財年至今9個月內,雖然受司法覆核拖累,影響部分土地的推售時間表,但時至今天,政府年度內已推出的土地供應接近15,000伙,距離供應目標只差約4,000伙。

預測政府下季可供應土地,將有兩幅九龍豪宅地,分別位於何文田常盛街及筆架山龍翔道,兩地都相當具規模,其中常盛街可建樓面58.77萬方呎,提供 910伙,為罕有具規模的豪宅地,估值達64.6億元,樓面地價約11,000元。另一幅龍翔道地皮可建樓面亦達34.28萬方呎,亦可供應354伙,估值58.2億元,樓面地價17,000元。

新界區仍為供地重鎮

下季另一幅市區地位於赤柱黃麻角道西,鄰近富豪海灣,料提供180伙,可建豪宅樓面24.5萬方呎,估值高達46.6億元。上述三幅地皮都已通過城規會規劃程序,隨時可推出招標。

至於新界區,下季重點會在大埔白石角及沙田一帶,其中白石角兩幅地皮(約 1,680伙)原本安排上半財年(4至9月)推出市場,但並未如期推出,估計下季至少有1幅會推出招標。而沙田一帶有3幅地皮可供發售,分佈於九肚、多石街及大圍一帶,9月獲城規會通過由綠化地帶改為住宅地,每幅用地可建單位由約120伙至680伙,合共約1,200伙。