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地產新聞
息魔降臨 屯門地估值劈12% 發展商:港樓價恐跌四成
(文匯報) 2015年12月19日
息魔終於殺到,市場預期樓市將進一步下調。昨日政府兩幅屯門及元朗地皮截標之前,有測量師已將估值因應市況下調超過一成。更有發展商預期,在加息周期下,明年樓價料跌四成,故投標出價保守。

屯門掃管笏路住宅地及元朗東頭工業區商貿地,地政總署公佈,分別收獲11份及9份標書。現場所見,萬科置業(香港)、佳明、永泰、香港興業、會德豐地產、恒地、信置、新地及長實等入標屯門地。而元朗地則有新地、信置、億京、建灝地產、富豪國際等。

收11標書 中資有份

昨日截標的屯門第56區掃管笏路住宅地,地盤面積73,195方呎,可建總樓面為263,503方呎。地皮前身為「綠化地帶」及「住宅(乙類)」用途,規劃署在去年把該地改劃成住宅用途,改劃建議引起環保團體及地區人士關注,有市民在今年2月入稟法院申請司法覆核並獲法庭接納,然而當局如常推出地皮招標。

對於地皮有司法覆核,佳明售樓部經理阮方華表示不擔心,認為可能有人聯同「搞事分子」提出司法覆核。她又指,集團會吸納適合土地發展,地皮有海景,將會洋房及分層單位混合發展。但對於美國加息的影響,阮方華認為,現時一手樓已經平過二手, 加上經濟欠佳及或有減薪裁員潮,預料明年本港樓價跌四成。

萬科會德豐齊參與

萬科置業(香港)業務部助理董事林力山指出,出價中計入司法覆核因素。他指,掃管笏用地屬珠三角中心點,來往機場方便,加上集團在同區已有發展項目,冀取得協同效應,料作分層住宅發展。他認為加息幅度有限,樓價料跟隨經濟上落,減辣與否由政府決定。

會德豐地產高級經理(物業估價及研究)何偉錦說,該集團在屯門已有發展項目,若投得掃管笏用地將建中小型住宅,在出價時已考慮加息和司法覆核因素。而建灝地產集團行政經理林綺華表示,由於用地受司法覆核影響,故不參與。

中原測量師行執行董事張競達表示,掃管笏住宅地反應比預期踴躍,惟司法覆核的不明朗因素或於出價反映 。至於美國聯儲局加息0.25厘,他指本港四大銀行未有即時跟隨,對本港樓市影響亦輕微,未有影響發展商投地意慾。地皮估值可參考數月前批出的管翠路及掃管笏路兩幅鄰近地皮,地皮估值維持每方呎樓面地價約4,500元,總值約11.8億元。美聯測量師行董事林子彬亦指,入標數量較毗鄰兩幅地皮略多,反應不俗。參考毗鄰地皮造價,料項目每方呎樓面地價約為4,300元,即地價約為11.33億元。

不過,理想城市集團企業估值部主管張聖典稱,因應近日市況,將原估值約11.9億元的屯門地,最新改為估值約10.54億元,樓面呎價約4,000元,調低近12%。

9財團爭元朗商貿地

另一幅元朗東頭工業區商貿地,有份入標的億京項目籌劃經理黎裕宗認為,項目附近陸續有新屋苑落成但大型商場缺乏,故地皮料建商場,傾向長線收租。集團支持放寬按揭,現時樓市傾斜在一手市場非健康,而加息影響好微,除非密密加息才會導致資金流走。

張競達認為,是次地皮鄰近有多個住宅發展項目,料該帶未來有機會逐步轉型,地皮發展潛力可看高一線,相信地皮流標機會不大。他指,收獲9份標書亦反映美國加息對本港樓市影響輕微,中標財團需要負責進行渠務及環境評估,並就鄰近天然氣站進行風險評估,預期入標發展商會於出價上反映,估計地皮每方呎樓面地價約3,000元,總值約14.9億元。張聖典則將該地皮估值調低至約15.43億元,樓面呎價約3,100元。下調幅度近12%。