主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 3734
地產新聞
港樓轉角系列 全幢商廈交易倍增北水佔65%
(文匯報) 2015年12月15日
人幣貶值內資湧港掃貨 今年寫字樓價格逆市升

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)美國加息陰霾下,本港樓市一片愁雲慘霧,但寫字樓價格卻逆市上升。據差估署數據,10月份寫字樓售價指數為464.3點,按月升0.4%,按年更升8%,指數已連升近1年。本報統計,今年全幢商廈的成交至少錄得22宗,成交金額高達284億元,較去年上升1.68倍,其中內資佔比例高達65%,業界人士指,人民幣貶值,加上中央支持內地企業「走出去」,吸引中資來港買資產,並相信今年只是開始,來年宗數將會持續上升;而明年寫字樓市道普遍看升,售價升幅約5%。

本報統計顯示,本港今年全幢寫字樓成交(不包括酒店)錄得22宗,成交金額高達284億元,較去年全年105.91億元增加1.68倍,金額直逼2012年的最高紀錄,勢創3年新高。當中最矚目的成交,莫過於上月恒大地產以125億元「天價」購入美國萬通大廈,及中國人壽海外以 58.5億元,購入紅磡商廈樓花 One HarbourGate西座。

首站揀買港資產 勢成趨勢

第一太平戴維斯副董事總經理兼投資及銷售部主管袁志光表示,內資來港買入資產,原因是香港與內地關係密切,內地企業「走出去」,第一站自然會選擇香港,相信今年只是開端,之後會成為趨勢。

袁志光說,內企以往只是「塘水滾塘魚」,但反觀外國企業,如蘋果電腦,就算美國經濟復甦緩慢,但企業盈利依然強勁,原因就是「走出去」,相信中央政府亦看到這一點,因此近年更大力支持內企到其他地區買入資產。

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文亦指出,內地上市公司的市值在全球已經數一數二,但資產集中在內地,情況並不健康。值得留意的是,不少內企在香港都有上市,無論融資、買賣規則等都較為熟悉,要向外發展,香港自然成為投資首選。數年前,內資在香港仍然在摸索階段,但現時已可視為「成熟期」。

林浩文說,自從2013年5月起,中國有關監管機構放寬保險公司向境外地方投資的限制,更容許企業調高投資基建和房地產項目比例至兩成,推動內企投資外地。再者,近年內地經濟發展放緩,人民幣貶值,若內企集中所有資產在內地,一旦內地經濟遭到任何衝擊,將拖垮其發展步伐。

進軍港市場 內企須高溢價

據人民銀行公佈,11月尾外匯儲備3.44萬億美元,較10月尾大幅下降872.23億美元,與2014年6月末3.99萬億美元的歷史高點相比,在近1年半中,中國的外匯儲備餘額累計下降5,549億美元。

市場分析指出,中國外儲大減,與中國經濟放緩、人民幣貶值有關,進入內地的海外資金及內地資金流出境外,尋找新的投資機會。伴隨資金外流,人民幣匯價亦每況愈下,今年來,人民幣在岸價已經貶值3.89%,專家預計,未來一段時間外匯儲備可能繼續減少,人民幣匯率繼續小幅貶值。

雖說內企積極在港尋找投資機會,但香港商業核心區供應匱乏,多由大業主持有放租,內企要進入香港市場,一定要用更高溢價才能買入,例如恒大以125億元「天價」購入美國萬通大廈,就有24.45%的溢價。

林浩文指,內企主要傾向購入整幢物業,買入地皮的個案較少,因為本港發展商經驗豐富,於各區亦有不同商業項目可以產生協同效應,相比之下,內企要加入這個圈子仍須花費很多時間。

他相信,明年內資來港的數量會更多,但因為市場上貨源不多,估計明年數十億元的大買賣亦僅5宗左右。

明年租金售價料升5%

除此之外,內企來港買資產,尚有兩項因素要看,一是營商環境,二是政治環境,去年全幢買賣的宗數減少,某程度上與本港政治環境改變有關,第四季市場觀望氣氛濃厚,許多商業活動都放慢步伐。

展望明年,他預測整體租售價都會上升5%,但九龍東租金及售價都會有所下跌,主要因該區業權零散,業主議價能力較弱,而供應量亦較多。