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地產新聞
港樓轉角系列:租平過供屋苑月增75%
(文匯報) 2015年12月14日
新供應迎高峰 租金明年看跌15%

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)有調查指本港多達58%的無殼蝸牛估計未來十年難以上車 ,但差估署最新數據顯示樓價及租金終於見頂回落,轉角市下會否為租客帶來福音?有代理行統計本港50大屋苑近兩個月的供款與租金表現,赫然發現11月「租平過供」屋苑多達14個,月增75%。業界預測明年「海量」2萬個新盤落成,創10年新高,租盤料將湧現,加上美國加息機會大,預料月租與供款差距勢將逆轉,「供平過租」的現象將不復再,取而代之是「租平過供」,明年租金將大跌15%。

據利嘉閣研究部提供資料,近月「租平過供」有上升趨勢。統計50大屋苑數據,10月「租平過供」的屋苑仍只寥寥8個,佔整體比例16%,但11月數量已急增75%至14個,佔比28%。各區指標屋苑中,以九龍區增長速度最快,由原來沒有「租平過供」屋苑,至11月急增至4個。港島區亦由2個增加至5個,新界區則由6個微跌至5個屋苑出現「租平過供」。

加息或加劇逆轉差距

業界人士指,假設美國來年累計加息1厘,再加上明年多達2萬個新盤落成,而不少二手業主亦選擇轉賣為租,三項因素加在一起,勢必導致市場上租盤氾濫,拖累租金跌勢加劇,屆時「租平過供」的屋苑將更多,最終造成漣漪效應,樓價缺乏租金支持下,整體樓價會出現更大幅度回落。

美聯物業首席分析師劉嘉輝近日分析,近年租金追不上樓價升幅,不過低息環境下,租金回報率仍有2厘至3厘,仍高於2厘左右低水平按揭利率,租金收入仍能支付樓按供款,尤其對早年在樓價較低位時置業的業主,其享有的租金回報率更高。

劉嘉輝說,目前低息環境未變,加上預期加息步伐溫和,不少業主仍抱「寧出租莫賤賣」心態,年內租盤供應較去年多,加上租賃旺季結束,需求減少令租金添壓,若明年息口調升,屋苑月租與供款差距逆轉,有機會扭轉過去多年「供平過租」的現象。

他表示,過去18年,本港樓市曾經歷兩次主要調整,二手樓巿於1997年及2008年見頂,及後樓價與租金雙雙高位回調,惟兩者跌幅迥異,按揭利率與租金回報率成箇中關鍵。

租金回報撐樓價關鍵

翻查資料,樓價1997年6月底見頂,至1998年6月底,期間暴跌逾40%,同期租金跌約25%,樓價跌幅遠超租金,乃基於當時炒風盛行,投資者持貨多,當時租金回報率縱有4厘至5厘,但按揭息率高達9厘,金融風暴後一度扯高至逾11厘,意味業主租樓收入難抵樓按供款,無險可守下,劈價求售個案普遍。

反觀2008年樓價於3月底見頂,至2009年3月底,下跌約16%,同期租金則跌約21%。租金跌幅超樓價的原因,乃其時樓市炒風相對收斂,加上按揭利率徘徊低位,最高僅得3.25厘,而租金回報率達5厘左右,業主有力收租供樓,令巿場放租單位增加,加重租金下行壓力。

樓價跌幅或大於租金

經濟學者關焯照表示,造成「租平過供」的情況,主要是因為租金跌幅較樓價快,但認為情況仍屬短暫性,因為未來樓價跌幅估計會加劇,當樓價下跌幅度大過租金,「租平過供」屋苑的增加速度又會有所減慢。他又說,供應增加下,加上加息影響,未來租金亦勢必下跌,預測明年租金下跌約15%,但預測同期樓價跌幅會更大,可能跌20%或以上。