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地產新聞
樓價結束六連升 依然高處不勝寒
(東方) 2015年12月5日
經濟環境欠佳,房屋供應增加,以及美國即將進入加息周期等等,令本港樓市出現逆轉迹象,預測樓價將會持續調整的聲音此起彼落。誠然,經濟有周期,樓價有上落,這是很正常的現象,但不管樓價如何調整,恐怕也解決不了積重難返的房屋問題。

根據差餉物業估價署最新數字,十月份私人住宅售價指數按月下跌百分之一點一,結束六連升,惟按年仍升近百分之十二;私人住宅租金指數按月亦跌近百分之一,終止十九個月連升,按年則升近百分之七。顯而易見,樓價已失去繼續上升的動力,調整將是無可避免的事,至於是否會持續下跌甚至大跌,目前言之尚早。

事實上,早在年初就有人預測細價樓三個月內爆煲,後來又改稱六個月,結果都成為笑話。最近亦有國際大鱷預料本港樓價三年內大跌五成以上,這次是否應驗,只能拭目以待。一般認為樓價下調是好事,特別是大跌五成以上,更是無殼蝸牛的佳音,令許多家庭可以輕易上車。其實,樓價走勢往往是經濟表現的指標,如果樓價真的大跌,整體經濟必然也好不到哪裏去,在這種情況下,即使市民有心置業,也不得不三思而後行。當年亞洲金融風暴後,本港樓價大跌六、七成,遍地都是「樓蟹」和負資產,但當時市民並沒有爭相執平貨,反而對樓市敬而遠之,證明信心才是最重要的因素。

最近有項調查顯示,市民對上車置業感到悲觀,雖然逾五成受訪者認為未來兩年樓價會下跌,但近六成人認為自己未來十年只能繼續做「無殼蝸牛」。也就是說,即使樓價調整,大部分基層市民也未必有能力置業。早前有團體針對房屋問題提出連串建議,包括補貼置業計劃、資助房屋可租可買等等,目標是讓八成港人做業主,聽起來無疑很吸引,可惜只是空中樓閣,不值一哂。

眾所周知,由於當局政策嚴重失誤,尤其是前朝政府無所作為,導致房屋問題尾大不掉,縱使樓價在目前的基礎上出現一定調整,對於許多無殼蝸牛而言依然是高不可攀。早前財政司司長曾俊華急不及待暗示減辣,隨即被特首梁振英否認,可見樓市還沒開始調整,當局已方寸大亂。

歸根究柢,要解決房屋問題,令樓市健康發展,關鍵在於增加供應。雖然當局的數字顯示未來四年私人樓宇潛在供應量超過八萬伙,創下有紀錄以來新高,但這個數字充其量只能滿足市場基本需求而已。怕只怕,當局覓地建屋阻力重重,未來的供應無以為繼,去年制訂的十年建屋目標能否實現,將是一個很大的疑問。

不管怎麼說,隨着美國加息步伐逐漸逼近,以及內地經濟面臨下行壓力,本港樓市調整已不再是「狼來了」,而是擺在眼前的事實,問題只是調整的幅度究竟有多大。樓市急升固然不好,急跌也不是好事,港府必須未雨綢繆,制訂應變措施,否則等到危機爆發才來補救,恐怕為時晚矣!