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地產新聞
新盤浪接浪 跌市恐加速
(文匯報) 2015年11月30日
元朗兩大新盤昨日由長實世宙打頭炮,採取低於同區十年樓齡樓價逾20%的開盤策略奏效,狂吸近萬票,開售的首批560伙單位首日沽約448伙,為今年下半年單日銷售最多樓盤。據本報統計,因臨近年底,發展商趕尾班車「跑數」,可望於12月開售的新盤3,231餘伙,加上11月已推盤的1,861伙貨尾,12月份可推一手樓達5,092伙。面對新盤供應巨浪,發展商都扭盡六壬推優惠搶客,送辣稅、平過二手已是指定動作,八成一按更成新賣點,相信更狠更絕的招數會陸續出現,這恐將加快樓價調整的速度。

11月份發展商排隊推盤,涉及單位逾3,100伙。其中長實以低於同區十年樓齡呎價逾20%推售屯門世宙560伙,更罕有地首次引入最高一按八成按揭,狂錄近萬票認購,昨日開售首批560伙單位,沽出448伙,為今年下半年單日銷售最多樓盤。

峻巒截擊世宙 5%首期上車

新地同區的峻巒,則以較世宙再低9.2%的價格,推出首批單位截擊,計劃短期內開賣。新地西營盤明德山除提供八成一按外,更破天荒由旗下財務公司向買家借出相當15%樓價的貸款,免息、免供、免手續費及免律師費,為期14個月,買家只需付5%首期即約36萬元便可上車。

面對辣稅打擊以及政府持續增加供應,發展商為求散貨及解決換樓客的資金調配問題,扭盡六壬推出優惠搶客,送辣稅、平過二手已是指定動作,近期元朗尚悅、旺角曉珀.御、長沙灣曉珀、九龍塘雲門及何文田雋瓏更推出「先住後付」條款,有半年至一年時間緩衝期,有關搶爛市的現象一如沙士時期。翻查資料,長實在2003年沙士前開賣土瓜灣傲雲峰,不惜向買家補貼,推出首3年免息免供優惠,超過1,000天(約3年)的超長成交期。

雖然發展商有大堆頭優惠,然而美國加息在即,加上目前樓價仍然高企,遠超一般市民的負擔能力,買家態度仍然審慎。回顧11月的前大半月卻鮮見熾熱銷情,雖有千伙大盤出爐,不過難覓上半年開紅盤的氣勢。期內的大盤包括屯門滿名山及將軍澳CAPRI,兩個新盤均未出現「一Q清袋」的盛況。

財務公司二按 加息負擔重

值得留意的是,發展商近期透過旗下財務公司提供的八成一按或二按,普遍息率為首3年P減2厘(大銀行P為5厘,實際利率為3厘),其後為P減1厘(實際利率為4厘),均較銀行的一按息率(一般為P減2.5厘,即實際利率為2.5厘)為高。而新地明德山買家零成本借15%樓價14個月,買家須要以自己或近親無按揭貸款的物業做抵押。美國下月料會啟動加息周期,買家即使以低首期成功上車,屆時供樓負擔將更重。

不過,新盤優勢在於供應充裕,選擇眾多,而且優惠五花八門,特別是高按揭成數的優惠更具吸引力,絕非受辣招綑綁的二手可比,二手只有減價競爭一途,業界認為此會互為影響一手及二手,加快樓市的下調速度。

一手攻勢勁 二手減風轉盛

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,世宙之後緊接眾多新盤推出,面對新盤凌厲的攻勢,加上美國12月加息的壓力籠罩,二手減風轉盛,個別業主開價較早前續回落5%至10%,當中以小型單位減幅較大,惟中型單位及豪宅的業主持貨力更強勁,減幅遠未達市場預期。整體而言,受新盤熱賣影響,預計二手樓市膠覑狀態持續,除非政府如市民所願放寬按揭成數規定,為二手樓略為鬆綁,否則二手「冷風」或至少延續至新春後。

中原亞太區住宅部總裁陳永傑亦指出,受加息陰霾影響,預期本月一手及二手成交將萎縮,分別只得1,700伙及1,300伙,差過沙士時期,同時睇淡12月成交,料一二手合共成交約2,500伙,較本月再下跌。市道欠佳,他對中原本月營業額不樂觀,暫時錄得1.35億元,有機會出現虧損,需視乎世宙的佣金收入能否帶動營業額突破1.6億元才能達到收支平衡。

綜合市場資訊,下月約有10個盤可望開售或推出,當中元朗仍擔當覑住宅供應重鎮角色。布少明預期,今年全年一手註冊可錄逾17,000宗,高於去年全年之約16,000宗水平。由於明年新盤供應有機會高達26,000伙,屬近年新高水平,明年一手主導市場的局面將會持續。