元朗兩大新盤昨日由長實世宙打頭炮，採取低於同區十年樓齡樓價逾20%的開盤策略奏效，狂吸近萬票，開售的首批560伙單位首日沽約448伙，為今年下半年單日銷售最多樓盤。據本報統計，因臨近年底，發展商趕尾班車「跑數」，可望於12月開售的新盤3,231餘伙，加上11月已推盤的1,861伙貨尾，12月份可推一手樓達5,092伙。面對新盤供應巨浪，發展商都扭盡六壬推優惠搶客，送辣稅、平過二手已是指定動作，八成一按更成新賣點，相信更狠更絕的招數會陸續出現，這恐將加快樓價調整的速度。
11月份發展商排隊推盤，涉及單位逾3,100伙。其中長實以低於同區十年樓齡呎價逾20%推售屯門世宙560伙，更罕有地首次引入最高一按八成按揭，狂錄近萬票認購，昨日開售首批560伙單位，沽出448伙，為今年下半年單日銷售最多樓盤。
峻巒截擊世宙 5%首期上車
新地同區的峻巒，則以較世宙再低9.2%的價格，推出首批單位截擊，計劃短期內開賣。新地西營盤明德山除提供八成一按外，更破天荒由旗下財務公司向買家借出相當15%樓價的貸款，免息、免供、免手續費及免律師費，為期14個月，買家只需付5%首期即約36萬元便可上車。
面對辣稅打擊以及政府持續增加供應，發展商為求散貨及解決換樓客的資金調配問題，扭盡六壬推出優惠搶客，送辣稅、平過二手已是指定動作，近期元朗尚悅、旺角曉珀．御、長沙灣曉珀、九龍塘雲門及何文田雋瓏更推出「先住後付」條款，有半年至一年時間緩衝期，有關搶爛市的現象一如沙士時期。翻查資料，長實在2003年沙士前開賣土瓜灣傲雲峰，不惜向買家補貼，推出首3年免息免供優惠，超過1,000天（約3年）的超長成交期。
雖然發展商有大堆頭優惠，然而美國加息在即，加上目前樓價仍然高企，遠超一般市民的負擔能力，買家態度仍然審慎。回顧11月的前大半月卻鮮見熾熱銷情，雖有千伙大盤出爐，不過難覓上半年開紅盤的氣勢。期內的大盤包括屯門滿名山及將軍澳CAPRI，兩個新盤均未出現「一Q清袋」的盛況。
財務公司二按 加息負擔重
值得留意的是，發展商近期透過旗下財務公司提供的八成一按或二按，普遍息率為首3年P減2厘（大銀行P為5厘，實際利率為3厘），其後為P減1厘（實際利率為4厘），均較銀行的一按息率（一般為P減2.5厘，即實際利率為2.5厘）為高。而新地明德山買家零成本借15%樓價14個月，買家須要以自己或近親無按揭貸款的物業做抵押。美國下月料會啟動加息周期，買家即使以低首期成功上車，屆時供樓負擔將更重。
不過，新盤優勢在於供應充裕，選擇眾多，而且優惠五花八門，特別是高按揭成數的優惠更具吸引力，絕非受辣招綑綁的二手可比，二手只有減價競爭一途，業界認為此會互為影響一手及二手，加快樓市的下調速度。
一手攻勢勁 二手減風轉盛
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，世宙之後緊接眾多新盤推出，面對新盤凌厲的攻勢，加上美國12月加息的壓力籠罩，二手減風轉盛，個別業主開價較早前續回落5%至10%，當中以小型單位減幅較大，惟中型單位及豪宅的業主持貨力更強勁，減幅遠未達市場預期。整體而言，受新盤熱賣影響，預計二手樓市膠覑狀態持續，除非政府如市民所願放寬按揭成數規定，為二手樓略為鬆綁，否則二手「冷風」或至少延續至新春後。
中原亞太區住宅部總裁陳永傑亦指出，受加息陰霾影響，預期本月一手及二手成交將萎縮，分別只得1,700伙及1,300伙，差過沙士時期，同時睇淡12月成交，料一二手合共成交約2,500伙，較本月再下跌。市道欠佳，他對中原本月營業額不樂觀，暫時錄得1.35億元，有機會出現虧損，需視乎世宙的佣金收入能否帶動營業額突破1.6億元才能達到收支平衡。
綜合市場資訊，下月約有10個盤可望開售或推出，當中元朗仍擔當覑住宅供應重鎮角色。布少明預期，今年全年一手註冊可錄逾17,000宗，高於去年全年之約16,000宗水平。由於明年新盤供應有機會高達26,000伙，屬近年新高水平，明年一手主導市場的局面將會持續。
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