主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 5474
地產新聞
數據分化現轉勢 樓市恐加速調整
(太陽) 2015年11月7日
本港樓市見頂回落的證據愈來愈多,地產代理編製的樓價指數進一步下跌,如果認為這還未夠全面,那麼來自差餉物業估價署的數據,縱然時間滯後,覆蓋面卻廣泛得多,對觀測樓市去向應更有把握。

差估署最新數據顯示,九月份的私人樓價指數按月上升約百分之零點二三,雖是連續上升六個月,升幅卻在持續放緩。而且,在整體指數背後,不同類型住宅單位的樓價,走勢已明顯出現分化,之前升勢最急的小型上車單位,有更多轉勢迹象。九龍及新界區的細單位樓價下跌,其中新界區的平均呎價,按月更跌百分之四點一。

事實上,踏入十月以來,樓市表現可說是山雨欲來。日前青衣一幅商住地皮雖然獲九個財團入標競投,結果卻以流標收場,反映出價全部未及政府心目中的底價,發展商對後市顯然十分審慎。

早前亦有地產代理發表研究報告指,今年落成的私人住宅單位僅售出近六成,銷售速度遠不及往年,而個別新盤開價則平過同區樓價,可見去貨心切。此外,近日亦不時傳出有二手樓劈價及買家撻訂等消息,單位售轉租增加,則令部分藍籌屋苑租金大幅下調。以上種種,都是不利的信號。

本港的私人住宅樓價與實際購買力早已脫節,樓價遠高於一般打工仔的負擔能力,難怪自美國加息預期升溫以來,唱跌樓價之聲此起彼落,樓市表面上仍平靜,實情可能是交投不足而未及反映。

過去幾年,樓價長升長有,一方面是源於環球央行量化寛鬆不斷印銀紙,港元跟隨美元貶值間接谷起樓市;人民幣匯價升值及內地樓市升溫,亦把一部分內地購買力吸引來香港。當然,更根本的原因是早年政府幾乎沒有賣地,以及停建居屋種下惡果。

現時市場主要聚焦於供應逐漸增加,在未來三至四年,潛在一手供應超過八萬伙,同時經濟環境有轉壞迹象。不少專家指出,面對私人住宅新供應增加,而本港經濟轉壞恐導致失業率上升,若然再遇上美國息口上調,以及中國經濟增長下滑,四大負面因素匯聚,樓市便難逃下調壓力。

當然,樓價要確認轉勢,還得要有成交增加配合,因此各方正密切注視,未來會否有更多發展商及二手樓業主加入劈價行列,以及置業人士被新一輪供應吸收後,購買力還剩下多少。

無論如何,樓價升跌受到諸多因素影響,而本港樓市的特點之一是市場流動性高,需求對價格預期有極大影響力。一手住宅新供應不斷增加,已是鐵一般的事實,而購買力被不斷消耗也是肯定的,如果美國真的在十二月加息,本港銀行就算有條件不即時跟隨上調利率,單是加息預期終於成真,心理影響仍然不可忽視。