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地產新聞
「大好友」王震宇:細價樓快爆煲
(東方) 2015年10月29日
向來被形容為「樓市大好友」的Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇唱好香港樓市數年,結果樓價真的愈升愈有。而其創立五年、專門為客戶投資海外樓市的自家旗艦,同樣成功捕捉海外物業的升浪。不過,今趟他一改常態,直言當前本港樓市前景出現前所未有的複雜,細價樓更瀕臨爆煲邊緣。

昔日的大好友改變看法,他深信,樓市「轉角市」已經出現。

「轉角市喺過去幾年都出現過,好似一三至一四年間,幾個禮拜內出現幾個百分比的下跌。如果今次無任何黑天鵝事件發生,好大機會同之前一樣,出現一個緩慢的調整,幅度應該係單位數跌幅。」他認為,真正的跌市趨勢至今未確立,相信香港樓市正面對一個前所未見的複雜情況。

公居屋明年湧至瀕危

雖然發展商加快推盤,政府復建居屋以增加市場房屋供應量,惟王震宇認為政策未能解決供應短缺問題,反而「火上加油」。「相對於九十年代,一個禮拜賣一兩千個單位係閒事,而家一個禮拜賣幾廿個單位就以為多供應,簡直係九牛一毛。政府本應將公營土地轉向私人市場拍賣,增加私樓競爭,紓緩樓價升幅,可惜本末倒置。估計當去到一六、一七年,大量公屋及居屋湧至,樓市真正的危機就會出現。」

他認為,當樓市踏入調整期,碰上公營房屋湧現,細價樓更是首當其衝爆煲。「細價樓風險最大,因為細價樓的價值脫離咗樓價常規,而中細價樓缺乏供應,細價樓業主難以換大樓,嚴重影響『換樓鏈』,而且細價樓流通量低,回報率極差,根本沒有人得益。」

不過他相信本港住宅市場未形成持久跌勢, 甚至有機會倒升。他解釋,引發樓市大冧的因素主要來自外圍經濟,「歐洲政府債台高築,結果不停推量寬,一旦歐盟解體,歐元再跌一至兩成,同時日本退休基金走資,內地持續放水,觸發大量資金流入美元,港元亦跟隨美元抽升,到時香港資產就會再次升值。」當然,這是相當長遠及外圍經濟大幅滑落的假設結果。

長遠續睇好港寫字樓

至於未來具潛力的投資市場,他首推香港的寫字樓及英國農地。他稱,三至四年前已建議投資香港的寫字樓,因為供應量小,難以應付公司需求,未來繼續看好。而最近萊坊一六年《全球城市報告》亦提及,香港以每月呎租約166元蟬聯全球寫字樓租金最貴城市,更預計未來兩年仍然或高踞榜首。另外,他亦看好英國的農地市場,「當人口持續增長,將引發糧食及食水危機,農地會成為投資者追捧的資產。不過,這最少揸五至十年先見到回報。」

拚搏自立各有滋味

曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇於二○一一年退下股場火線,自立門戶創立房地產投資公司。

過去五年,他推薦過的項目有香港住宅、英國寫字樓。公司最好的回報以倍計算,且大多回報均跑贏各地樓價指數。據英國土地註冊處資料,倫敦樓價指數近五年升幅近48%。

愛上研究環球房地產

他享受過去在投行拚搏時刻,但亦愛上現刻研究環球房地產。

「兩份工種各有各挑戰,亦有不同享受的地方。」他表示,分析員最辛苦的地方是要面對無窮無盡、變數極快的股市,個人專注力極大。

「依家分析的房地產波幅以月、年計算,有更多時間去思考問題,亦能夠專注研究長線的投資產品。」