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地產新聞
樓價高處未算高 訊息矛盾添煩亂
(東方) 2015年10月9日
樓市逆轉的預測甚囂塵上,業主割價求售的報道也屢見不鮮,可惜這可能只是一廂情願而已。最新數據顯示,樓市仍在不斷創新高,港府與其指望樓市調整,不如做好自己本分,力求供求平衡,讓樓市健康發展。

根據差餉物業估價署的最新數據,今年八月私人住宅售價指數再創新高,已連升五個月,只有實用面積四百三十一呎以下的細單位按月輕微下跌。過去一年,樓價累積升幅一成六,其中細單位跑贏大市,累積升幅高達一成八。租金升幅更跑贏樓價,已連升十八個月,同樣創下歷史新高。樓價及租金高處未算高,反映市場需求仍大,港府的遏抑樓價政策未見明顯成效,無殼蝸牛的置業夢仍然遙不可及。

事實上,本港樓價自沙士後重拾升軌,可謂長漲長有,期間除了全球金融海嘯的短暫衝擊,基本上未有真正的調整。究其原因,前朝曾蔭權爵士任內施政偏向大財團,減少賣地及建屋,又停建居屋,致使樓市嚴重供不應求,留下房屋問題爛攤子。雖然本屆政府上場後將房屋問題列為施政重中之重,千方百計拓土建屋,亦採取了包括雙辣招在內的行政措施遏抑樓市,然而充其量只是為熾熱的樓市稍稍降溫,拖慢升勢而已。過去多年來,劏房遍地開花,申請公屋的輪候大軍由二十萬增至今日的接近三十萬,可見房屋缺口依然巨大,非短期內可以解決,這是支撐樓市易升難跌的最重要因素。

指望樓市在短期內逆轉並不現實,除非爆發重大經濟危機或大型疫症。目前,外圍經濟的確出現不少不明朗因素,美國加息大勢所趨,內地經濟面臨下行壓力,本港經濟基本面開始轉差,包括持續增長十多年的旅遊業好景不再,零售業進入寒冬,而月前本港股市跟隨內地市場劇烈波動,更被視為經濟前景不妙的預兆,不少人相信樓市大牛市已走到盡頭。其實,年初已有人預測樓市在三個月內下調,後來改稱六個月內下調,結果都沒有應驗,足以證明樓市遠比不少人想像的堅挺,最多是交投轉趨淡靜,升幅有所放緩。鑑於逆轉的條件還沒有成熟,預測樓市何時見頂為時尚早。

經濟有周期,樓價有升跌,本來都是很正常的事。但必須指出的是,即使有朝一日樓市出現調整,也未必可以解決問題。現時港島上車盤的平均價已逾六百萬元,九龍區的上車盤近五百萬元,新界區也超過四百四十萬元,超出了大部分打工仔尤其是年輕人的負擔能力,縱然樓價在現有基礎上有一定的調整,但依舊是高不可攀。早前財政司司長曾俊華急不及待暗示減辣,特首梁振英隨即連番否認,高官自相矛盾,簡直是添煩添亂。

不管風吹浪打,方向必須明確。對港府而言,最重要是落實十年建屋目標,維持樓市健康發展。房屋是生活必需品,不會因為經濟周期而增減,而樓市急升或急跌,都不符合香港的整體利益。