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地產新聞
收緊樓按響警號 置業須認清風險
(東方) 2015年10月5日
樓市轉勢愈趨明顯,由於樓價調整周期較長,跌勢可急可緩,個別銀行為預防風險,早前已隨着低價成交湧現而下調估價,近日財務公司亦擴大物業估價折讓,變相收緊按揭,但目的如出一轍,都是預期整體氣氛欠佳作出的自保措施,年輕上車客更要認清風險,須知估價與樓價將可能出現相互追逐下跌。

今年初樓市持續興旺,銀行及財務公司都積極爭奪按揭業務,二十個主要屋苑銀行估價一直保持升勢,就算二月金管局再推出物業按揭貸款逆周期措施,估價都保持平穩走勢,但隨着股市大跌,樓市氣氛隨即轉差,高位接盤乏力,成交大幅萎縮,八月整體成交量較七月大跌三成。美國雖未有在九月加息,惟年內仍有機會上調利率,令樓市走向不明朗,二手樓續現劈價潮。

綜觀本港按揭市場,銀行批出貸款向來十分審慎,包括要嚴格審視借款人的供款與入息比率,並委託第三方獨立估價公司作客觀估值,基本上樓市短期輕微波動,不會影響銀行審批貸款鬆緊尺度。

銀行調低物業估價,最主要是新成交價格較之前估值為低,九月初市場憂慮美國即將加息以及住宅供應大增,有銀行已作出估價調整,十大屋苑估價亦出現下跌。

事實上,目前樓市前景並不樂觀,發展商積極推售新盤搶盡整體樓市購買力,二手樓愈見淡靜令市場觀望氣氛濃厚,中秋假期二手成交亦於低位徘徊,多個屋苑成交「捧蛋」。二手業主面對淡市,市場上準買家又不多,更狠狠砍價,只有所謂平價盤才獲承接,故業主多願讓步,棄守「估價底線」,個別低價成交料將陸續出現。

現時整體樓價仍然高企,未有大跌,除非市況急速逆轉而風險增大,否則銀行及財務公司也不會急於大削估價,不過面對經濟放緩兼股市動盪,二手樓市有大量低於估價成交個案,將產生估價跟隨趨勢下調的連鎖效應,而調低估價轉過來制約了買家購樓能力,對市場成交價帶來負面影響。

大家不可忽視的是中港經濟放緩,股災又未回復元氣,但利率正常化階段遲早必定來臨,勢必衝擊本港的資產價格,投資者必須小心管理風險,樓市淡靜下樓價與估價可能出現惡性追逐下跌,令跌勢加快,買樓前必須詳細規劃各項按揭財務安排。