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地產新聞
港經濟內憂外患 資產價格風險高
(太陽) 2015年9月26日
本港經濟面臨內憂外患衝擊,包括外圍經濟放緩、股市跌勢未止、出口表現低迷及旅遊業持續疲弱等,而中國更可能出現二十五年以來最慢的經濟增長,因此有外資大行已調低本港經濟預測。

此外,聯儲局主席耶倫表明希望今年稍後時間加息,本港財金官員再三提醒加息會引發資產市場波動,金管局剛發表的貨幣與金融穩定報告亦改口風,直指本港樓市下行壓力增加,難怪聯匯之父祈連活會用本港樓價下跌一成至一成半來做比喻。港人此時必須接受加息期開始,經濟增長放緩的現實,需要積穀防饑,現在仍想買樓的,更要提早做好風險管理。

香港經濟的內憂,主要是幾條經濟支柱表現低迷。最新數據顯示,第三季度出口指數創二○一二年第四季度以來最低水平,全年出口增長預期由原來的百分之三下調至零。至於另一支柱旅遊業表現亦欠佳,零售市道萎縮,核心區銅鑼灣吉舖湧現,天價舖租持續回落勢必拖累市值下跌。零售業不景影響所及,舖市首當其衝,估計亦開始衝擊其他行業,骨牌效應下更可能出現裁員潮。

另一方面,香港面對的外患同樣日趨嚴重,作為外向型經濟體,下半年無可避免會繼續受到美國加息、歐洲和日本經濟未見起色,以及中國經濟下行壓力等因素影響,加上港股從高位大幅下跌,估計下半年經濟增長速度會較上半年慢,若美國真的落實加息,香港經濟即時受到的打擊更大。

在聯匯制度下,本港息率基本跟隨美國。美國經過長時間量化寬鬆,聯儲局因各種原因不斷延後加息,但美國貨幣政策總有一日要回歸正常,估計十二月會迎來首次加息,對香港而言,資產價格將面臨頗大壓力,若本港經濟增長動力不足,股市及樓市都有出現大調整的風險。

美國快將加息,中國經濟嚴峻,不但拖累本港整體經濟表現,對升至不合理水平的樓價更會構成進一步的下行壓力。祈連活指本港資產價格如出現百分之十至十五的調整,相信政府會樂觀其成。可是,財金官員必須小心,因為任何周期性調整往往會出現超調,若美國加息幅度大過預期,而內地經濟急速放緩及人民幣貶值,無可避免會削弱香港的競爭力,更可能出現走資,屆時樓價跌幅會比預期為大。

香港毫無疑問正面對巨大挑戰,聯繫匯率隨時發揮反周期作用,但當局已多次表明無意脫鈎,尤其在內外金融形勢不穩之際,穩定的匯率或許較易保持信心,因此面對即將來臨的利率上升周期,資產價格無可避免有調整。本港樓市有愈來愈多迹象進入轉角市,不久後甚至滑入下降軌,未來調整幅度將視乎經濟表現,是否入市要考慮個人的抗逆能力。