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地產新聞
金管罕有預警樓災
(東方) 2015年9月19日
儘管美國聯儲局暫時不加息,市場更預期明年一月加息機會較今年高,惟金管局總裁陳德霖罕有預警,認為支持樓市三項主要因素已改變,直言香港的房地產價格與市民的收入和購買力脫節情況已十分嚴重。

「大淡友」瑞銀更發表報告表示,樓價自○三年起已累漲3.4倍,達到歷史高位,預期至一七年底樓價將下跌25至30%,最壞的「黑天」情況下,更會下挫56%。

研逐步放鬆緊縮措施

陳德霖指,過去數年樓市上升及出現過熱迹象,是因供應不足、美國及全球低息環境及內地買家購買力強,惟近期上述因素出現變化,A股及港股波動,令置業氣氛減弱。

他又說,市民不要以為今次美國不加息,就代表現時的超低利息環境會長期持續,香港的房地產價格與市民收入和購買力脫節情況已經十分嚴重,隨着內地及香港的經濟增長都在開始放慢,市民決定置業及做按揭時,要充分考慮現時的超低利率不會長期存在,又說當確認樓市進入下行周期,會將過往收緊的措施以適當方法放鬆。

他續表示,過去數年受美國量寬等種種因素影響,大量資金由美元流入港元,規模相當於逾1,200億美元的等值港元,隨着美國開始加息,資金會陸續流走,惟相信美國加息初期步伐溫和,預料屆時資金自本港流走的速度緩慢。

早前調低年底恒指目標至19,775點的瑞銀又看淡本港樓市。該行表示,過往長時間的超寬鬆貨幣政策,包括弱港元與負實質利率,令樓價大幅上揚。儘管市場普遍認為,新一輪加息周期會循序漸進,惟香港經濟增長較美國差,未必能承受加息壓力,而且除住宅外,其餘環節或已累積高金融槓桿,加息自然風險大增。

港地產股目標價削16%

該行設定基本情況下,假如至一七年底,失業率增一個百分點至4.3%、住宅租金下跌20%、實質利率由負數逐漸走向零等,樓價至一七年會下跌25至30%。不過,最壞的「黑天」情況下,即失業率增至6.4%、住宅租金下跌35%,實質利率增至4厘,樓價將顯著下挫56%。

瑞銀調低本港地產股的資產淨值(NAV)及目標價分別6%及16%。由於地產股股價續有下跌壓力,不見得會反彈,股價較資產淨值折讓50%,現不宜作買入準備,將嘉里建設(00683)、恒地(00012)、九倉(00004)調低至「沽售」,目標價調低34%、17%、14%,分別為20.59、45.39、40.4元。

有「末日博士」之稱的麥嘉華出席論壇時稱,綜觀其他經濟體的樓價經已下跌,香港難獨善其身,加上人民幣匯率轉弱,香港樓價將下跌。

業主出貨難 焗劈價

法國巴黎銀行證券分析員黃智亮表示,本港樓價年底前回調不足為奇,加上個別「劈價」樓盤漸現,而且租金已率先下跌,二手住宅流轉率又差,令想出貨業主有減價壓力,預期今年第四季樓價會下跌2至3%。

按揭部主管稱,金管局並非認為樓市向下便會放鬆按揭,而是必須確認樓市進入下行周期,意味樓價不會跌「一兩浸」便會放寬按揭措施。他估計,若新供應不足以應付需求,同時港息因流動性太充裕而不跟隨美息上升,金管局放寬按揭措施或要三至四年後。

他又預期,金管局首步會回復細價樓的七成按揭及放寬九成按揭的按保申請限制,然後逐步放寬成數及供款與收入比率,惟相信不大可能放鬆對豪宅的按揭措施。