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地產新聞
按證2.75厘息推「補價易」 方便資助房屋補地價 吸引業主放租
(文匯報) 2015年9月16日
香港按證公司昨與8家銀行推「補價易」貸款保險計劃,以浮息計,年息為2.75%。計劃為50歲以上的香港資助房屋業主提供多一個融資方案以補地價,從而解除物業轉讓限制,增加資助房屋在市場的流轉性。總裁李令翔相信,計劃有助釋放閒置房屋資源,增加資助房屋在市場的流轉性。

計劃涵蓋居屋、租者置其屋、房協的住宅發售計劃,以及夾心階層住屋計劃近40萬個未補價單位。申請人資格為持有香港身份證的50歲或以上人士,現時無破產或涉及破產呈請或債務重組。申請的物業由單人或最多3人持有,樓齡不超過50年,若超過50年將按個別狀況考慮。

冀釋放閒置房屋資源

物業亦需為單位擁有人,或所有申請人(最多3人)以聯權身份持有,800萬元以下物業將會有100%物業估值。申請人可選擇浮息或定息安排,浮息是最優惠貸款利率減2.5%,現時是2.75%;定息就是4.5%,年期30年。基本按揭保費是物業價值2%,首次提取貸款時支付,每月繳交保費年利率1.5%。李令翔表示,「補價易」主要為資助房屋業主提供多一個融資方案以補地價,從而解除物業轉讓限制,相信計劃有助釋放閒置房屋資源,增加資助房屋在市場的流轉性。他希望計劃可吸引當中有意出租單位的業主參與,令閒置空間釋放,滿足住屋需求,惟計劃沒有參與人數目標。

計劃中定息按揭計劃首30年年利率為4.5厘,李令翔認為以時期計算,利息水平合理,因雖然目前為低息環境,但預期息口隨時會上調。公司未來會因應市場利率再作調整,並會給予充足時間與銀行及業主準備。對於樓市前景,李令翔指,預期利息上調及未來供應增加,故看淡本港樓市前景。

初期反應料不活躍

美聯物業首席分析師劉嘉輝指,「補價易」計劃的實際成效取決多重因素,在目前樓價高企下,推動補地價的誘因不大。再者,由於業主承造有關貸款時,須要付出一定利息支出,在低息環境下,扣除利息後的租金回報仍屬吸引,息口一旦抽升,業主的利息支出隨即增加,令其出租物業的誘因減退。此外,若業主現居於該單位,出租後須另覓居所,或成為參與計劃的考慮,在上述多項因素下,預期計劃推出初期反應未必會太活躍,但總算為巿場提供多一個選擇。

事實上,以一個自由市場價估值為400萬元的居屋,補地價三成,即120萬元計,在計劃下年滿60歲人士以浮息只可借得100.68萬元或以定息才可借得115.76萬元,首年基本保費為8萬元,其後第一年每月保費全數約為1.5萬元至1.7萬元,未租出單位前先要貼13.94萬元至28.82萬元。開支還未計算差餉和管理費,已差不多超過首年租金收入,如以浮息借貸更可能要2年才「回本」,吸引力的確成疑。

供應增租金增速減

劉嘉輝預期,計劃推出初期未必能大量釋放資助房屋的租盤,對租金的影響輕微,反而是不斷增加的私樓供應會拖慢租金升幅。他解釋,近年私宅落成量持續增加,據差估署預測,明年落成量急升至20,140伙達12年新高,以2014年至預測2016年的3年落成量計算,合共錄得約49,149伙,即平均每年約16,383伙,比起之前3年(2011年至2013年)合共27,852伙(即平均每年9,284伙)大幅急升約76.5%,估計部分投資者在收樓後將陸續放租單位,私人巿場租盤供應勢增,有助紓緩租金上升的壓力。