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地產新聞
新盤盡借 買樓五戒
(東方) 2015年9月8日
樓價高企無礙買家入市意欲,上車時更希望「借到盡」,利用發展商及財務公司提供的額外按揭優惠。金管局近期對新盤按揭尤其關注,更要求銀行提醒客戶申請按揭時的審批標準,尤其是採用二按或其他發展商優惠的買家,入市前宜留意新盤按揭5大重點,以免影響上車的置業大計。

長樓花盤首期宜四成

新盤交樓期各有不同,但如果要利用按保借取六成以上按揭,首要特別留意較長樓花期的新盤,是否屬於按揭證券公司的承保範圍。有銀行按揭部主管指出,若樓花的交樓期高達兩年或以上,或者屬於中小型發展商的重建項目,銀行會關注其落成風險,恐成「爛尾樓」,按證以往亦多次拒絕提供按保,準買家若對相關樓盤有興趣,便需要準備好四成首期。

其次是發展商或財務公司面對首期不足的上車客,往往會提供二按協助買家上車,然而,買家申請二按要獲得銀行同意,否則銀行發現後,可能會拒絕批出一按貸款。事實上,發展商的二按通常已經與銀行達成協議,但若涉及財務公司,則要記得向申請一按的銀行查詢是否接受二按貸款。

買家第三項注意重點就是小心計算貸款額上限,除了銀行估價和成交價以低者為準,發展商提供的任何優惠均需要在樓價扣除,扣減後的實際樓價才用作申請按揭及計算按揭成數。

對於近期有發展商提供「免息免供」等優惠,銀行界消息指,金管局正收集銀行意見及做法,決定會否同樣將免息部分視為優惠,在樓價中扣除,金管局則回應指與業界一貫保持溝通。買家為審慎起見,宜將免息金額從樓價中扣除,再計算最高按揭成數下的貸款額。

嚴限供款比率免走數

第四點是買家的供款實力情況,金管局為減低銀行面對的「走數」風險,對供款與收入比率(DSR)有嚴格限制,如果由財務公司或發展商提供二按,令買家的總按揭成數超過80%,其DSR上限要由一般按揭的50%降至45%,即是每月的所有貸款的供款金額,不得超過其總收入的45%。

最後,現時銀行普遍只會為按揭客提供1%的現金回贈,但若有額外現金回贈、禮券或飛行里數的優惠,便需要將額外回贈部分計入貸款額,變相增加借款人的供款,買家要小心計算。