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地產新聞
置.息.按:解構新盤樓花付款形式
(太陽) 2015年8月29日
新盤大戰開鑼,下半年發展商積極推出新盤吸客,資助房屋亦一浪接一浪推出市場。與此同時,下半年有近20個新盤陸續屆入伙期,相信年底前將會是該批新盤上會的高峰期。發展商為配合項目銷售,紛與銀行及貸款機構合作,推出多元化新盤按揭以供買家選擇,付款方式亦層出不窮,當中以樓花的付款選擇較多,大致可分為「即供付款」及「建築期付款」。

首先「即供付款」,是業主即時上會申請按揭,並可以選擇市場上最優惠的按揭產品,舉例現時按揭市場主流H按計劃,有超過八成半業主使用,按息可低至H+1.7%,以銀行公會公布的一個月同業拆息0.26厘計算,實際利率為1.96%,而且不論是現樓或樓花亦可採用。

物業按揭貸款額基本上以物業估值及根據金管局指引計算,現新盤甚少出現物業估價不足情況,舉例一個價值600萬元,首次置業人士可申請按揭保險,即是最高按揭成數可達八成,採用「即供付款」及H按計劃,還款期三十年,每月供款為17,646元。

由於發展商普遍會為採「即供付款」的業主提供樓價折扣,折扣率視乎物業現樓或樓花形式推售,樓花項目折扣率會較高,換言之每月實際供款額會更低,對買家而言較為划算。

注意樓價下滑風險

至於「建築期付款」則針對未落成樓花項目,以往特別受投資者歡迎,原因是業主樓花期內不用供款,只須先繳付部分首期,並待單位正式入伙時才開始供款,屆時投資者如成功將物業放租,而租金足以抵銷每月供款,變相入市成本較「即供付款」為低。

惟樓花期可長達一年或以上,期間樓價或有變化,屆時物業估價將受影響,一旦樓市進入逆周期,銀行為降低借貸風險,物業估價未必進取,業主有機會需要籌新資金以填補差價。

經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓