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地產新聞
港樓大鑊 最壞冧5成
(東方) 2015年8月26日
全球史上首次金融大核爆殺到,香港受兩面夾擊處境堪虞。近年由美國印銀紙製造的熱錢湧入,加上大量「北水」南下,把本港資產泡沫愈吹愈大,股樓早已岌岌可危,未來恐會大爆破。分析估計,本港樓價過高,未來有機會大跌一半,料跌浪長達三年,港股亦有機會下試15,000點水平。

事實上,金融大核爆的序幕或已悄然揭開,高樓價受壓回落,指標屋苑鰂魚涌太古城一個銀栢閣高層B室的三房連套房海景戶,實用面積1,015方呎,在本周一股市急瀉當日,業主即減價55萬元,連租約以約1,765萬元售出。相比同類高層景觀較佳的單位在對上一星期以新高成交價2,330萬元,今次做價急跌565萬元,跌幅逾24%。

估跌浪長達三年

新盤亦錄撻訂個案,恒地的筲箕灣成安街柏匯日前錄得4宗撻訂個案,該批單位原先成交價合共約1,937.8萬元。

交銀香港首席經濟及策略師羅家聰表示,每次股市下挫都會觸發樓價下跌,尤其目前樓價已太貴,估計這次跌幅約三分之一至一半,整個跌浪預計持續三年,即平均每年跌約一成。

資深投資者紀惠集團行政總裁湯文亮指出,股票資金不是湧向樓市,而是有業主要賣樓救股,低於市價的放盤湧現,單位不是要加快成交,而是要求多付訂金,目的是在短期內套現資金。

除了住宅樓價響警號,商舖亦同樣告急。內地經濟下滑,股災摧毀財富,加上人民幣貶值,正衝擊本港零售業,引發核心零售區舖位爆發減租、放頂租及退租潮,中環成為重災區。上周市場消息指美國品牌Coach擬退租皇后大道中舖位,該公司未有正面回應。美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,年初至今核心零售區舖租已跌約30%,估計全年跌幅可高達40%,舖位售價估計全年會下跌15%。

竑策投資顧問財富管理董事陳寶明指出,內地客是本港樓市重要購買力,但A股股災及人民幣貶值,已經削弱內地客的購買力,對本港樓市構成壓力。更甚的是,內地客在A股無法沽貨,在港資產變為提款機,不排除資金緊絀下要賣港樓套現,暫難估計樓價有多少下跌空間。

陳寶明又說,以往美國正常息率是三至四厘,預期未來四至五年將回復至正常水平。當息率每上升1厘,本港的供樓負擔增10%,因此在本港跟隨美國加息三厘底下,供樓負擔將增加30%,是拖累樓市調整的重要因素。

在大核爆中勢必傷亡慘重的本港股市,亦早已深陷泥濘,羅家聰更不排除港股有機會跌至15,000點,儘管期間會出現反彈,港股在未來兩至三年整體向淡。

明年經濟或負增長

豐盛金融資產管理董事黃國英亦認為港股有機會跌穿兩萬點,相信國企股表現會好差,不排除國企指數在現水位再跌逾一成,下試8,000點。黃國英更警告,明年本港經濟有機會出現負增長。在強美元及人民幣貶值等因素下,無論金融、地產及旅遊零售行業都會受打擊。由於投資者已對人民幣資產失去信心,預期港股遭洗倉後成交會進入一段淡靜期,新股市場亦料將遇冷風,樓市會轉差。

資深財金界人士林一鳴稱人民幣突然貶值,做法並非很成功,料中國經濟在未來一段時間會較差,對本港零售業尤其是鐘錶、珠寶等高端消費,以及澳門賭業影響較大。