主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 6798
地產新聞
置業大道理:樓價指數未必反映市況
(太陽) 2015年8月22日
根據不同公司所編制的樓價指數,香港住宅單位價格年初至今錄得約8%的升幅。事實上,樓價經過多年急升之後,價格已大幅偏離打工仔可承擔能力;而年初至今,不少對樓價產生負面影響的因素已浮現,如中國經濟持續放緩、美國聯儲局即將加息。

非金錢因素難衡量

事實上,現有業主持貨能力雄厚,短時間的經濟放緩打擊不到他們對樓市的信心,他們未必沽貨離場!至於美國聯儲局即將加息,雖然時間表愈來愈近,但至今還未起動,即使正式啟動加息,相信加息步伐也不會快,需要一段頗長的時間,按揭利率才會上升2至3厘,到時才會對樓價有較大的壓抑力量。

筆者相信樓價已開始從高位止漲,或者升幅已大幅放慢。雖然樓價指數沒有完全反映出來,但讀者要知道樓價指數不像股票指數,因為樓市的交易成本較股票市場的交易成本高、亦沒有買賣以外要考慮的因素,加上有非金錢的因素要考慮,如要顧及賣樓後安頓的問題,令買家和賣家未必可用「買」和「賣」去表達他們對後市升跌的預期,故樓價指數難以完整地反映現時樓價的情況。

樓價向下要等一年

其實是市場特色單位的問題,令指數不能完整地反映現時的樓價情況。樓價指數反映的是市場上已成交單位的價格,未有成交的不會計算在內。所以,當市況處於高位並成交量較低時,很大機會出現比較多「追貨」成交、或特色單位的成交。因此價格比所有單位的平均價格高!如果這是事實的話,樓價指數就未必反映現時的平均價格了。
媒體不時報道樓市出現天價成交,在市場成交少的時候,這些天價成交就很容易佔去計算基數的大部分,對指數造成影響。然而,無論指數的代表性有多大,如果投資者要等樓價跌,保守估計還需要等一至兩年!

安柏環球投資顧問研究部總監 梁偉民