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地產新聞
中美兩路齊發功 港樓市搖搖欲墜
(太陽) 2015年8月15日
美國加息陰影籠罩,再遇上人民幣突然大幅貶值,令人擔心處於高峰的本港樓市變得搖搖欲墜,經歷九七以來最長升浪後,就算能避過爆煲式下插,向下調整恐怕只是遲早問題。客觀經濟環境已起變化,除了供求關係及市場預期,人民幣貶值之旅才剛開始,對本港衝擊將慢慢浮現,若然美國一如預期加息,確有能力把樓市推向下跌周期。在此敏感時刻,是否入市必須量力而為。

本港第二季經濟增長雖較預期為佳,但面對出口持續疲弱,旅遊業風光不再,內地個人遊客量連跌三個月,業界不看好下半年零售市道,更預期明年可能收縮,經濟前景更添不明朗。

本港樓市表面上仍十分興旺,未有如一些地產界投資老手預言,出現細價樓爆煲潮,樓價反而愈升愈有。差估署早前公布的六月份私樓售價指數首度升穿三百點,半年累積升幅達百分之八,近年最受追捧的細價樓升幅更跑贏大市。不過,若仔細觀察,近期只有一手新盤獨旺,二手交投持續拉鋸,成交進一步萎縮,樓市轉勢只是等待一個觸發點,或是推動價格向下的訊號出現。

美國正逐步結束超低息周期,但過去半年來加息預期並未對本港樓市有明顯衝擊。不過,隨着聯儲局九月加息的機會進一步上升,今年甚至可能加息兩次,港人要有心理準備,今次會直接把樓市推入調整階段,近期的零星新高價成交變成曇花一現。

當然,美國在加息初期只會小步推進,短期內對樓市不會有致命打擊,可是人民幣出乎意料大貶值,震動全球金融市場,令情況變得複雜,影響着不同類別的資產價格,對於早已位高勢危的本港房地產等資產,會產生深遠影響,市民要有一定的警覺性。

人民幣多年來持續升值,變相加強了在境外的購買力,令大量內地買家湧到香港買樓,直接刺激本港樓價上升,更迫使政府推出多項辣招壓抑投資需求,樓市升勢遂由以上車客為主的細價樓接力。現時人民幣在幾日之間貶值約百分之三,市場估計這不是終極目標,反映形勢嚴峻。

若然資產價格的調整壓力,大於以港元兌換人民幣帶來的匯率收益,內地投資者勢必在仍有利潤下提早出貨。至於業界估計人民幣貶值可刺激內地買家為求保值而來港置業,在此樓市轉角時期,相信他們會觀望,不急於撈貨。

此外,人民幣貶值亦有可能加速本港資金外流。現在正值私人住宅供應逐步增加,而經濟動力則轉弱,在美國最終落實加息後,恐怕會引爆埋藏多時的樓市計時炸彈。樓市要保持升勢,視乎眾多不同因素,一旦開始下跌便不容易改變,尤其在加息周期時,有意置業的人必須認真考慮負擔能力,要有捱過寒冬的能耐。