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地產新聞
樓價指數升不停 供求失衡未解決
(太陽) 2015年8月8日
差餉物業估價署昨公布,六月份私樓售價指數首次突破三百點,創歷史新高,適逢本地發展商剛又以新高價奪得西鐵元朗站項目地皮,反映政府在穩定樓市預期上無功而還,房屋供求長期失衡的惡果,至今仍是一個死結。不過,港人的購買力再雄厚,最終亦難敵宏觀經濟因素改變的洪流,隨着未來供應愈多,樓市的變數也愈大。

早前政府公布,一手私樓供應未來三至四年料達八萬三千伙創歷史新高,言猶在耳之際,有發展商以高出市場估值上限兩成半的天價,奪得元朗站項目地皮,震撼同區樓市。當愈來愈多港人對樓市前景看法變得謹慎,發展商此時卻「高價買地」,凸顯目前看好及看淡樓市兩派的爭持局面。早年藏富於「磚頭」的港人及其子女,以及有自住需要及能力的新家庭,成為內地人撤出本港樓市後的最強後盾,也成為樓價「高居不下」的重要原因。

房協推售的最新一個「港人港樓」項目,開價不算便宜,仍超購逾二十倍,反映置業需求強勁。可是,上月有五個新盤入紙申請預售樓花,共涉逾三千伙,發展商貨如輪轉,預示未來供應漸增。不過,遠水難救近火,難怪甚至有建議政府應在樓價再升時「加辣」,可見樓市未有下跌的誘因,甚至可能有續升的條件。事實上,大型住宅單位樓價六月升約百分之零點七六,跑贏中小型單位,市場人士認為大單位有望下半年追落後,整體樓價難言見頂。

不過,美國聯儲局一直預警今年會加息,市場雖有心理準備,但在長期超低息環境結束前,難免引起市場震盪。雖然市場對美國九月會否加息爭議不休,中立派的亞特蘭大聯儲銀行行長洛克哈特認為,只要經濟數據不顯著惡化,九月可能是合適的時機,向市場發出相當清晰的加息訊號。即使香港暫不跟隨加息,之後的加息步伐及幅度,長遠對樓市更為舉足輕重。

此外,香港多個行業支柱搖搖欲墜,經濟前景隱憂重重。本地零售市道逐步萎縮,核心消費區吉舖湧現,商戶紛要求業主減租續命,在骨牌效應下,零售業勢必牽連其他行業,或會掀起倒閉及裁員潮。近年中高收入家庭數目,以至金融及專業服務專才收入顯著增加,大大刺激置業及換樓需求,但當外圍及本地經濟環境氣氛轉壞,最終難免殃及這群樓市的中流砥柱。

香港房屋供求失衡多時,即使近年供應趨升,也只是填補部分缺口而已。在辣招緊箍咒下,投機者及內地人難以重返市場,樓市轉由實力用家支撐,政府再推更多虛無縹緲的供應數字,也被視為遠水難救近火,市民入市如儀。不過,利率及外圍經濟風險同時增強,本地樓市需求一旦降溫,才是樓價的真正考驗。