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地產新聞
樓市拐點難預測 供求平衡最重要
(東方) 2015年8月3日
當局日前公布未來三至四年私人樓供應量將創歷史新高,達八點三萬個單位,這對尾大不掉的房屋問題來說可謂久違的福音。不過有人擔心美國加息周期逼近,房屋供應又大量增加,可能令樓市出現拐點,樓價明年勢下跌。其實,樓市有升有跌再正常不過,港府最重要的是維持供求平衡,促進樓市健康發展。

自十二年前本港經濟走出沙士谷底,樓市幾乎長漲長有,目前處於歷史上最長的上升期。雖然人人都知經濟有周期,樓價不可能永遠漲下去,但對於何時出現拐點卻是眾說紛紜,莫衷一是。年初曾有人言之鑿鑿地預測樓市會在三個月內爆煲,如今已成笑柄;亦有人預測樓市半年內下跌,現在看起來可能性也不大。可以說,樓價一日不跌,這種競猜遊戲就會持續下去。

美國即將進入加息周期,加上內地經濟不太景氣,股市大牛夢想破滅,保七成問題,大部分城市的樓價呈下跌之勢,有人預測本港樓市盛極而衰,並不是沒有道理。然而,理論是一回事,現實往往是另一回事,現在的樓市同九七年以炒家為主、充滿泡沫不同,如今入市者主要是用家,樓價狂飆是積壓了大量需求所致,長遠而言,只有維持供求平衡,樓價才會平穩發展。現實是港府拓土建屋遭遇重重阻力,寸步難行,雖然私樓每年預期供應量是兩萬個,實際上大都達不到,譬如今年上半年落成五千多個單位,僅及目標的一半。所以,即使未來三至四年私樓供應可增加至八萬多個單位,也僅是達到每年預定目標,並不存在供過於求的問題,何況這僅僅是港府的預測,存在不少變數,充其量是望梅止渴而已。

不能不提的是,由於現時多項大型基建同時進行,建築成本居高不下,麵粉已經很貴,麵包不太可能賣得便宜,除非發生重大經濟危機或者爆發大型疫情,否則樓市大幅調整的機會不大。沒人有水晶球,可以準確預測樓市前景,而對港府來說,最重要不是預測樓市何時出現拐點,而是確保土地及房屋穩定供應,因為不管經濟蓬勃還是不景氣,人總是要有屋可住。不可不知,目前至少有二十萬市民居住在港式貧民窟的劏房、天台屋裏,甚至廢棄的雞棚、豬欄都被改裝為居所,而公屋輪候申請大軍亦已逼近三十萬大關,這麼龐大的居住需求在可見的未來都不太可能消化,港府拓土建屋的壓力在中長期內都會存在。

居住是剛性需求,置業是長期打算,不會因為經濟周期而輕易改變。前朝貪曾政府鼠目寸光,又一味維護大商家利益,以樓市下跌為由停建居屋,少建私樓及公屋,亦未進行土地儲備,結果埋下房屋問題的爛攤子,縱使現屆政府使盡吃奶之力仍未見明顯效果,教訓深刻。一言以蔽之,安居才能樂業,房屋問題既是民生問題,亦是社會及政治問題,這個死結不解,香港就不會有一日安寧。