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地產新聞
私樓供應闖高峰 置業風險應考量
(東方) 2015年8月1日
運房局公布未來三至四年私人住宅供應量創歷史新高,但一家銀行的調查顯示,六成市民相信未來一年樓價將繼續上升!一方面私樓供應量逐步增加及加息逼近,另方面買家仍窮追上車盤,反映圓業主夢與客觀因素互相衝突,有學者認為本港樓市瀕臨拐點,樓價明年勢下跌。

綜觀近年,政府目標平均每年供應私樓約二萬伙,但似乎事與願違。今年上半年新樓落成量僅五千一百伙,全年落成量相信亦未足數,新屋施工量同樣落後於應有水平,相信未來一至兩年的供應仍未追上來,使一些用家急不及待趕上車,供不應求的現象短期依然持續。

然而,往後私樓供應量將達至高峰,一七年並非遙不可及,且買樓畢竟是一生的投資,不應如斯短視。兩年後誰都沒有預示經濟環境的水晶球,但可以想像:屆時美國息率有機會升高了兩厘,中國經濟以現時放緩步伐可能將要為「保六」而努力,無論股樓總有周期循環。

私人住宅供應從○九年谷底之五萬二千個,五年來持續增加了三萬個單位,遠水開始撲向了近火。不過,當中只有五千個屬貨尾單位,顯示短期供應仍缺乏。現樓貨尾僅較歷史低位多一千個,新盤往往很快就售罄,今年首七個月新盤註冊金額已突破一千億元大關,發展商貨如輪轉,樓市狂態未止、疲態未現,過去面對層出不窮的政府辣招、股市調整、加息陰霾、供應增多等壓力,經過了重重考驗而屹立不搖,使樓價只升不跌的神話牢不可破。

本港樓市短線看美國加息,中線看供應量,但香港銀行資金充裕未必即時跟隨美國息率,似未有燃眉之急。不過,長線最重要的因素是經濟狀況和購買力,不可能長期脫節。

四月港股大時代帶動樓市再闖高峰,現可能隨着股市打回原形兼有回吐壓力,但或需一些時間才能反映。今年上半年率先衰退的是零售業,經濟好尚且潛伏危機,經濟回落更是風險上升。買樓是透支多年的支出,管理費因最低工資而水漲船高,如果未來持續加息的話,業主供樓百上加斤,不可不為未來計數。

運房局每季公布的未來樓宇供應「宏大」,但數字對樓市並未起警醒作用。可是,數字的變化卻不可輕視,例如貨尾數目是否從低谷回升,反映供需關係可能扭轉,市民盼安居樂業更要時刻保持精明。