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地產新聞
新盤影響舉足輕重 獨缺一手樓價指數
(太陽) 2015年7月18日
本港二手樓價指數屢創新高,惟近月新盤開價貼市,有市區新盤近日更以低於同區二手樓價一成開賣,似跟二手樓價走勢背馳,對有意置業者應屬好消息。可惜,準買家根本沒有這方面的樓價數據供參考,以利便他們作決定。

在香港,官方及非官方機構,均沒有編製一手樓價指數,然而一手佔整體住宅成交舉足輕重,一手樓價走勢對樓市健康發展具重要參考價值,與二手樓價指數相輔相成,因此,政府應積極研究引入涵蓋一手樓的樓價指數,為市民提供更全面的樓市資訊。

由差餉物業估價署編製的官方私人住宅物業指數,只追蹤二手樓價,不涵蓋一手樓,加上每月公布的實際是兩個月前的市況,數據嚴重滯後。至於非官方的二手樓價指數,則採用個別地產代理承做的成交價格來編製,不用等待土地註冊處記錄,數據每周公布一次,即使不代表整個市場,但勝在更為貼市。可惜,兩類指數同樣不涵蓋一手樓,未能充分反映樓市最新趨勢。

新盤對樓市的影響舉足輕重,定價及承接力均具前瞻性。在○五年,一手佔整體住宅成交比例只得一成五,但今年次季比重已升至近三成半,新盤開價及氣氛隨時左右樓市。此外,發展商除了考慮地價及建築成本等,更會計入買家的承受能力,以及其對樓市前景的看法,綜合起來釐定價格。此外,從一手相對二手的溢價變化,對樓價走勢亦可帶來一點啟示。

在五年前,本地一手樓價高於二手逾一成五,惟兩年前,溢價已收窄至不足一成,去年起零星新盤甚至賣得比二手樓更便宜。政府近年相繼推出辣招,內地買家在港置業的成本愈來愈高,同時發展商或未摸清本地樓市走勢,故以貼市價或劈價開盤,務求盡快去貨。新樓溢價收窄或早已預示樓市屆強弩之末,也顯示一手樓價具參考價值。

不過,編製一手樓價指數具有一定難度。二手樓價指數不斷追蹤一籃子的屋苑市值,藍籌屋苑的成交總金額及宗數等必須足夠,才可定期量度出具代表性的價格變化。然而,一手樓入伙期短,甚至可能是樓花,機構無從追蹤可持續的價格變化,指數也容易出現偏差。但內地國家統計局每月也公布七十大城市新建及二手住宅銷售價格指數,在編製數據上應已作出技術性調校,以提高可持續性及參考價值,證明編製一手樓價指數是可行的。

未來三至四年,潛在一手供應超過八萬伙,住宅供求漸趨平衡,一手佔總體成交比重持續高企,政府更有必要研製一手樓價指數,更全面反映市況。此外,官方指數為滯後數據,非官方指數對市場反而更有影響力,政府亦可考慮引入樓市領先指標,相信對置業者更有幫助。