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地產新聞
80後代理 月入6位數呻換樓難
(東方) 2015年6月30日
於沙士經濟低迷時期大學畢業的80後阿鮑,絕非生不逢時,他大膽加入當時跌入谷底的地產代理行業,憑着一顆打拚的心,經過十多年歷練,今天已集齊屋仔、車仔、老婆仔及仔仔。熟悉地產市道及月入達六位數的他,○九年上車都只買單幢樓,現時有意換700萬至800萬元新樓,但今時不同往日,除樓價顯著上升外,辣招又綁業主三年,以佣金計算收入的地產代理亦未能做高成數按揭,他坦言:「依家買樓較以前難,自己想換樓都要儲首期。」

畢業於中文大學化學及管理系的阿鮑,在沙士期間投身社會,曾當旅遊會籍公司銷售員,其後因工時問題,○四年在朋友介紹下誤打誤撞加入美聯物業跑馬地區做地產代理,今日已成為九龍站分行營業經理。

海嘯後約200萬上車

他說初入行時僅數千元人工,只相當於現時最低工資的一半,但沙士後無得揀,心想做代理可以博吓,所以入行,記得簽第一張單時,是一個「Call-in」客,想以200餘萬元買大坑舊樓,在八號風球下與客人及經理翻睇單位,第二日即促成交易。

其後,阿鮑曾負責西半山、貝沙灣等區域的豪宅代理工作,直到金融海嘯,各大行縮人、縮舖,反給他上車機會,他表示金融海嘯後樓市彈升,佣金收入增加,部分月份收入高逾6位數;他過往一直租樓居住,直至○九年因與同為代理的女朋友結婚,決定買樓上車,並選擇鄰近女家屋企的西灣河單幢樓,最終以約200萬元購入實用面積400餘方呎單位,支付三成約70餘萬元首期,成功上車。

收緊按揭要儲首期

他笑言,「成功入市全靠好彩市旺,因當時做到兩單大生意,突然多咗舊錢,未有刻意儲蓄就已經夠首期上車」;不過他指,現時買樓與當時大不相同,除樓價顯著上升外,政府又出辣招綁業主三年,買樓首期又增加。自己第二個小朋友去年出世,有意換購700萬至800萬元新樓,但都要再儲首期。他身為地產代理收入以佣金計,更難承做高成數按揭。

樓市起伏積穀防饑

近期掀起上車難熱話,阿鮑表示,現時買樓上車主要因為有需要,所以最緊要量力而為,計算可承受風險。租樓與供樓支出相若,能力許可下,無論單位大小都要入市,之後換樓便較易,「就算將現金做人民幣定期,連匯率及利息回報僅約5厘,但樓價升幅一定更高。」

對於新入行年輕人,他認為必須要勤力,抱住「不要問,只要信」精神,相信自己可以做得到,信心加毅力是成功不二法門。「信你所做的,做你所信的」;他補充,做大行始終有一定優勢,無論培訓、客源、機遇、網絡及平台都比其他中小型行完善很多,對於新手入門,大行助力更大,對個人發展空間更好。

地產代理行業生態向來是「加人快,裁員縮舖更快」,每逢樓市逆境,如沙士及金融海嘯期間,均出現大規模裁員,雖然代理有時收入可觀,但亦有低潮時,很多時都要「積穀防饑」。

年輕人入市比例減

近年樓價急升,加上收緊樓按,年輕人上車買樓比例減少,有按揭轉介公司指出,上月份三十歲以下入市買家比例僅佔約百分之十點九,為今年最低位。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,樓價急升,加上樓市辣招及收緊按揭等影響,買樓所需首期增加,年輕人未必可在短時間內可儲夠首期,多項因素均有機會令年輕客入市比例減少。

事實上,根據該行提供資料,近月本港按揭比率,已由○九年逾六成跌至約五成二,反映收緊樓按影響立竿見影,但平均還款年期,亦升至逾二十五年;如果以該行有提供及填寫年齡的個案計算,今年首五個月,年齡三十歲以下買家佔整體比例約一成至一成二,而五月比例更下跌至今年低位的約百分之十點九。
多選H按減月供成本

劉氏續指出,年輕買家買樓揀選按揭計劃時,多會選以息口較低的H按計劃,由於要減低月供成本,加上目前利息仍維持低水平,更會以較長的還款年期承按,而在未來有機會換樓或收入增加情況下,即使選用長還款年期計劃,料亦不會供款至逾五十歲。

年輕人大多料不會在短時間內換樓,故不介意選用較長罰息期,以換取更多現金回贈等優惠,以便更靈活調動資金。

80後阿鮑上車檔案

學歷:中文大學化學及管理系畢業
職業:曾當旅遊會籍公司銷售員,現時從事地產代理
收入:初入行地產代理月薪僅數千元;現時已逾六位數字

首次上車年份:二○○九年金融海嘯後
儲錢經歷:金融海嘯後市旺,促成兩單大額成交即夠付首期

上車物業:以約200萬元購入西灣河實用面積400餘方呎單幢樓
首期/按揭:上車承做七成樓按,首期支付70餘萬元

上車格言:量力而為,計算風險,能力許可下,
無論單位面積大小都要買

後市睇法:政府辣招收緊樓按,現時入市更難,
需要更多首期資金