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地產新聞
細戶超建40%恐爆冧價
(東方) 2015年6月15日
近年政府為保持私宅供應,不少推售地皮都加入限量元素,同時由於上車需求強勁,中小型單位價錢愈搶愈貴,發展商亦主動「配合」,甚至傾向興建比規定更多的單位。過去一年多,政府批出11幅限量地,規定提供不少於近6,000伙,但發展商計劃興建最少近8,300伙,較要求多出近40%。有學者認為,未來細單位供應氾濫,加上租金回報向下等,細單位價格再升機會減退,潛在調整隱憂。

政府出售地皮的限量條款,原意是希望地皮將來可提供若干單位量,惟近年中小型單位需求急速膨脹,該類單位樓價亦被搶高,單位變得愈細愈矜貴,發展商開始傾向愈起愈細,「縮則」情況趨普遍,購入地皮後擬建的單位量更大幅高於地契最低要求。政府有見及此,最近兩個季度賣地計劃,已不再加設限量條款,目的給予市場空間及彈性,同時提供上車盤及較大面積單位。

新地天水圍多千六伙
過去一年多,政府共批出11幅限量地,規定興建單位合共不少於5,975伙,但綜合發展商投得地皮後提出的初步發展方案,該11幅限量將提供合共最少8,292個單位,較地契要求還多出最少2,317伙,多出幅度達38.8%,而額外所得的單位量,已相等於政府一季的土地供應。

其中額外供應最多單位為新地(00016)天水圍第112及115區兩幅限量地,據發展商向城規會遞交的發展方案,兩項目將興建共約4,112個單位,較限量條款多出1,642伙。另宏安(01222)財團投得的馬鞍山恒光街及馬錦街兩幅限量地,計劃興建共約850伙,亦較規定興建最少共490伙,大幅多出超過70%。

理工大學建築及房地產學系教授許智文稱,中小型單位涉額及風險較細,受市場追捧,市場買賣亦因而側重細價成交。

嘉湖三房戶賣兩房價

不過,他指出,中小型單位的租金回報率已跌至2厘至3厘水平,脫離市場基本因素,情況與大單位跌價時相似,或有機會重蹈覆轍,故認為細單位樓價再升機會已一路減退,再視乎未來加息情況,中小型單位跌市隱憂或將浮現。

面對過量的中小型單位供應,近期已有個別上車屋苑樓價出現震盪。天水圍嘉湖山莊錄低價個案,祥益蕭嘉偉稱,屋苑樂湖居14座低層D室三房戶,實用面積551方呎,單位連租約、無樓睇,終以「兩房價」385萬元售出,低市價逾一成,平均實用呎價6,987元。

世紀21北山嚴智贇表示,天后海興大廈中層C室,實用面積315戶呎,獲上車客以446萬元承接,實用呎價14,159元,低市價一成。名采策略李明浩稱,銅鑼灣百德大廈D座高層4室以818萬元售出,低市價5%。

另荃灣中心一個實用面積422方呎單位,上月以388萬元售出,實用呎價僅約9,194元,大幅低市價10%。至於兩房戶做價曾高逾480萬元的馬鞍山新港城,有兩房單位月前以約448萬元易手,較高位回落超過6%。