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地產新聞
上車形同考膽識 慎防加息變加辣
(太陽) 2015年6月8日
雖說買樓上車難,現在不買恐怕將來更難,這擔憂一直困擾着很多有意置業的人。不過,有「財力」的大可選擇「迎難而上」,令本港樓市出現不少奇特現象,好像政府推出的壓抑需求辣招,對穩定樓價的藥效愈來愈短;上車新盤單位面積愈來愈細,就算呎價不便宜,只要總價可負擔便很快一掃而空;為了將貨就價,公居屋頓成上車熱選,樓價升幅更驚人,公居屋樓王誕生勁過私樓。

根據差估署最新統計,整體私人住宅樓價指數,三月份一度停滯不前,相信是因為金管局在二月收緊按揭,但指數到了四月份便再度抽升,按月漲逾百分之一點九,幅度不小,如以年率化顯示達百分之二十三。同期,實用面積四百三十一方呎以下細單位,售價指數更按月升達百分之二點一六,跑贏整體樓市,可見上車需求獨佔鰲頭,連辣招也不能把迎難而上的買家嚇怕。

這現象其實可以理解,在二月收緊按揭後,住宅買賣註冊量顯著減少,反映財力不足的準買家進一步被趕絕,剩下的必定是更有實力,加上現在不買將來可能更貴的心理根深柢固,足以推動細單位樓價再升。相對而言,大型單位的升幅明顯較細,相信是這類單位的買家多屬換樓客,他們不一定是財力不足,更大可能是早已有樓在手,心理上較能等待一段時間,不像上車客般焦急。換言之,若大環境不變,小型單位有力再上不足為奇。

同樣來自差估署的數據,買一個四百三十一方呎單位,港島平均要五百八十二萬元,九龍要四百六十一萬元,新界則近四百二十萬元,新界區追升後勁凌厲,與市區樓差價大幅收窄,難怪總價相對低的公居屋成為上車客必爭之地。當公居屋的總價逐步追上後,樓價升勢會否戛然而止?由於辣招是壓抑需求,只會令交投減少,財力足夠的仍可入市,是支撐樓價再上的力量,可惜絕不健康。

那麼政府會否再加辣?雖然表面上有理據,卻未必要政府出手,因為隨時可由聯儲局代勞,以加息變相加辣。由於美國的最新就業數據理想,市場預期九月加息的機會非常高。當然,現時無人能斷言加息會有甚麼後果,但近幾個月環球債市因加息預期升溫引爆的走資潮,已預演了會有大震盪,屆時樓市恐難幸免。

雖然明知「息魔」必會來,但強烈的上車需求依舊,尤其是辣招幾年來把很多購買力壓抑下來,就算新盤推貨量增加,亦未必能滿足全部需求,不難想像上車客心情會繼續忐忑,不買會驚樓價升,買了又怕樓價回調。這當然不能怪政府,畢竟辣招的用意就是勸人不要急,等了幾年還未見樓價回調則屬後話,硬要入市而將來損手會被視為咎由自取,現實真的很無奈。