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地產新聞
兩代上車男置富秘笈
(東方) 2015年4月16日
當八十後正愁對如何儲首期上車之時,同為八十後的吳龍飛卻擁有八層樓及一個舖位,市值約七千萬元。出身基層家庭的他高考「拎U」,能夠走上致富之路,除因有家庭負擔的壓力推動外,還基於要脫窮的信念。而持有數個住宅及工廈單位的七十後鍾學良,經歷過金融海嘯時樓價大跌,更懂得控制風險。

80後發奮脫貧揸8層樓

在屋邨長大的吳龍飛會考得七分,高考更六科不合格,畢業後做過麥當勞、地盤散工,隨後任職豪宅保安,每天看到不同的富豪進出,激起了向上爬的決心。他之後應徵銀行文員職位,慢慢由文員升至出納員、客戶主任,繼而任職投資部。

雖然他投身社會初期的人工不高,但仍與女友一起努力儲錢,○七年用了約15萬,做九成按揭,買入了北角堡壘街一個117萬元的單位。不久樓市復甦,他以172萬沽出該單位。他用賺到的資金在深水埗、石硤尾一帶先後買入多個單位,平均持貨三至四個月就轉售圖利;一○至一一年間轉戰北角、筲箕灣及太古城。「當時以個人及家人名義買入三至四間樓,第一間做九成半按揭,第二間做八成半按揭,第三間七成,第四間五成,只有一間自住,其餘出租。」他稱。

博舊樓收購年賺8厘

然而,他指在政府的辣招下,短炒物業成本很重,近期完成的買賣多為用作證明自己的眼光,現時會聚焦買入有收購潛力的舊樓,並一面收租,目標為賺取每年約8厘的回報,「只有4、5厘回報的投資則不會考慮」。

曾修讀藝術設計課程的他稱,能夠比一般人賺取較高的回報,其一原因是懂得以低成本裝修單位「扮高貴」。他舉例,在淘寶買些廉價燈飾回來,都可增加單位的華麗感。

對於年輕人抱怨上車艱難、社會缺乏向上流的機會,他不以為然。他以自己弟弟的經驗為例,指即使當一個油漆工人,每月都可賺到三萬元,可見機會處處。他又指,只要仔細尋找及掌握議價的技巧,仍可買到價錢相宜的單位。他建議有意置業的人,避免在經紀面前表現很喜歡某單位,及找多些經紀比對價格;而年輕人上車,宜先確保自己有穩定收入,量力而為。

全民皆股 未吸引投身

現在港股進入大時代,幾乎人人皆股,但吳龍飛並未被吸引參與其中。「我認為股票始終有大戶操控,我喜歡自己可以控制到的東西。」他不諱言,現時單靠租金收入足以維持生活開支,而經營珠寶、室內設計等多項生意,全因「人的欲望永無止境」。

70後捱過海嘯認清風險

投資物業的利潤固然吸引,但當中涉及的風險也不宜輕看,如今持有數個住宅及工廈單位的鍾學良,原來曾經歷金融海嘯期間樓價大跌,深明物業投資的高風險,更向年輕人教路如何降低入市風險。

他○五年以100萬元在西營盤買入第一個物業自住。當時樓價不高,按揭批核亦較寬鬆,促使他之後不斷加按物業,買入多個單位。在○八年金融海嘯時,他手持六個單位,兩個用作自住,四個用以放租,由於經濟及股市急轉直下,有租客要求退租及減租,恰巧他剛剛創業,收入不多,險些兒沒有足夠錢供樓。

他回想起當時的情景道:「樓價幾個月內下跌三成,不斷有經紀來電,勸我出售單位。我以約120萬元買入一個物業,有經紀問我是否願意以90萬元的價錢賣出。」

他坦言,開初夠膽買入多個物業,皆因自己無知,未有了解箇中風險,幸好個人當時買入的都是市區單位,防守性比較強,此經驗令他深深明白到投資物業時「有防守意識非常重要」。

租金回報4厘半才安全

他建議,若希望買入物業,先要比較價錢,知道甚麼類型的單位應值甚麼價錢。「市中心的單位理應比周邊地區的貴,相反的話,即表示周邊地區的樓價並不合理。」他指,繼而就要參考物業的租金回報,四厘半或以上的回報可視為較安全。

他補充,現時利率低,宜選擇較長的供款年期,減低每月的供款壓力最為重要。

他指,「買樓不是人生的全部,但是人生的一部分」,年輕人宜盡力儲蓄,並多了解市場運作。而開初時供款佔入息比率一般會較高,但這並不要緊,重要的是要不斷增值自己,發揮自己的潛能,只要肯努力,機會自會出現,收入亦會隨之而增長。