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地產新聞
樓市出更:上水地嫌偏遠估1.4億
(太陽) 2015年4月8日
政府賣地計劃靜咗一個月,嚟緊今個禮拜將再次起動,上水粉錦公路住宅地會喺星期五截標,呢幅地皮可作低密度洋房發展,但衰在位置始終較輸蝕,發展風險較其他地區高,劉Sir有測量師老友都唔敢過分睇好地價,預計每方呎樓面地價約莫4,300元,計番估值約1.42億元,係市場下限價。

呢幅上水粉錦公路住宅地,佔地大約68,988方呎,發展密度早前獲得城規會許可放寬兩成,總樓面約莫33,111方呎,劉Sir睇過城規會文件,項目可建5幢3層高住宅,平均每伙面積大約753方呎,加埋提供約莫43個單位。由於地皮無限量條款規管,所以發展商亦可以起面積較大嘅低密度洋房。

不過,地皮位置始終唔係咁方便,有測量師老友對項目地價持審慎取態,高緯環球張翹楚話,對於呢幅上水住宅地嘅地價會睇得比較低,因地皮位置較遠,發展商所承擔嘅風險自然會大啲。

每呎樓面價四千三

佢仲用屯門掃管笏同大埔白石角等低密度住宅地做比較,佢話呢兩區地皮每方呎樓面地價都係約莫3,000多元。

今次截標的上水住宅地規模比較細,估計每方呎樓面地價大約4,300元左右都差唔多,計返估值大約1.42億元,係市場下限價。

須拆舊建築添成本

劉Sir知道,市場一般估計呢幅上水住宅地嘅每方呎樓面地價介乎約6,000去到7,000元。另一位老友、天俊測量師行張楚然就話,地契上規定地盤要保留指定嘅樹木,同埋要自行拆除地皮上現有嘅建築物,咁會略為增建築成本,但佢認為市場消化強,相信都會有唔錯反應,該行估值大約2.26億元。

其實上水都好耐無地皮推出過,對上一幅批出嘅同區土地要追溯到一三年十一月,當時上水青山公路毗鄰香港哥爾夫球會住宅地,以逾28億元由恒地(00012)投得,每方呎樓面地價大約5,200元,比起當時嘅估值上限仲要高約三成。

劉Sir