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地產新聞
細價樓癲升 做按揭要醒
(太陽) 2015年3月23日
近期細價樓的樓價狂飆,而美國又加息在即,令人紛紛憂慮細價樓市場是否快要見頂回落,甚至是爆煲。究竟此時買入細價樓,在申請按揭時可有甚麼策略應對?

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出,市場一般預期美國聯儲局會在今年的第三季加息,不過,短期對供樓人士的影響應該不會太大。

劉圓圓說:「美國加息的幅度應該不會很大,即使美國加息,香港亦未必會立刻跟隨,跟隨的話亦末必會跟足美國的幅度。」

上車最好預40%首期

她預計,本港今年的按揭息口大約2厘,而本港目前的按息即使息口上升至2.5厘,供款額都不會大幅上升。

然而,她指出,目前細價樓已累積了不少升幅,再升的空間不大,建議細價樓買家做好「防風措施」,以迎接加息周期,及減低樓價下跌對自己的影響。

金管局於上月底收緊了物業按揭貸款的監管條例,將價值700萬以下的自用住宅物業的最高按揭成數下調至六成。

若購買按揭保險,最高按揭成數亦由九成調低至八成,但樓價在四百萬元或以下,或首次置業者則仍可維持最高九成按揭。劉圓圓又指出,雖然買家可做九成按揭,但若現時置業,宜準備30至40%的首期。她說:「一旦樓市或息率周期逆轉,借貸越少,所受的影響就會越少。」

還款期宜短 忌借盡

她亦表示,若供款能力許可,準買家宜選擇較短的還款年期,避免借盡三十年的上限。這樣即使將來大幅加息,或自己的每月供款能力有變,亦可以透過延長還款年期過渡。

現時,金管局規定沒有擁有或擔保其他按揭物業的申請人,其基本供款與入息比率不可超過50%,在壓力測試(假設利率上升3厘)下,基本供款與入息比率不可超過60%。劉圓圓認為,這個供款比率屬「非常安全」水平。

至於銀行提供的浮息按揭計劃有「銀行同業拆息基準利率」(H按)及「最優惠利率」(P按)兩種。其中,P按的利率波動較H按小,不過,由於近年H按的利率較P按低,因此大部分物業買家都會選擇後者。

向不同銀行查估價

另外,部分銀行有提供定息按揭計劃,劉圓圓指踏入加息周期,定息計劃長遠或可助業主節省利息支出,但大部分人都希望可以即時享受到較低的息率,因此很少人會選擇定息按揭。

另一方面,細價樓的樓價狂升,有機會令準買家因遇到銀行估價不足的問題,而令他們到頭來大失預算。

要避免這個情況發生,劉圓圓建議,準買家在簽訂合約之前,先到銀行做物業估價,以及取得預先批核。她亦表示,不同銀行對於同一項物業的估價會有出入,準買家宜多找幾間銀行進行估價。