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地產新聞
求細若渴同樣扭曲樓市
(東方) 2015年3月14日
蚊型單位愈建愈多,樓市下一個斷層或是中大型單位。政府雖然在未來賣地取消限量條款,但發展商相信仍會積極「擁抱市場」。昨日截標的市建局深水埗福榮街項目罕見加入單位「最低呎數」的要求,本港樓市極盡扭曲毋庸多言,政府有責任平衡各類樓宇的供應量,以免變成「蝸居港」。

未來一手住宅供應逐步充裕,新建居屋及公屋亦將陸續推出,市場儘管去年求「細」若渴,但只是市場扭曲下的將價就貨。買家易受市場氣氛感染而趨向盲目,但政府需具長遠目光,帶領市場而不是被牽着鼻子走。政府首季賣地一改作風,未有再設下限量條款,以免過度側重細單位。不過,發展商亦會自動劃細單位以因應需求,當市場力量失靈的時候,政府不能坐視。

政府設立限量條款的目的是希望增加四百呎單位的供應,但是近年小於二百呎的蚊型單位卻頻現,發展商一窩蜂興建細單位,限量條款早就形同虛設,修正錯誤就應從漏洞開始,廢除等同第一個訊號,更進一步就像福榮街項目除最少一半單位面積不能多於四百八十呎之外,所有單位不得小於二百六十呎。若再未收效果,有必要再出招。

香港經濟在沙士後重新起飛,加上內地人來港置業,豪宅大賣之下,發展商亦樂於配合潮流,造成細價樓供應斷層,現在可能重蹈覆轍,只是大細之間逆轉。近年細單位樓價升幅持續跑贏大單位,發展商見需求殷切,紛紛將項目拆細,而金管局調低按揭成數後,購買力再減弱,上車盤可能進一步趨「細」。發展商在商言商,以市場和利潤為依歸;但政府手握土地供應,須確保產品質素。

細單位未來落成量大幅增加,照顧了上車客,換樓客卻可能兩頭不到岸。「細屋搬大屋」是人之所欲,但基於現時樓價高不可攀,才被迫接受蝸居,大單位亦被劏細。不過,當市場逆轉,或市民收入提升及家庭成員增加時,蚊型單位供應過剩,將是另一計時炸彈。

細單位何愁欠供應?居屋及公屋未來供應增多,而換樓客「細屋搬大屋」後,騰出的細屋自有承接;階梯向上移路徑若中斷,樓市一禍未平另一禍又起。「過猶不及」是政府多年的通病,見樓價跌便因噎廢食,現屆政府又盲目追求數字,令生態嚴重失衡。社會上有單身一族、二人家庭、三代同堂,各取所需才能安居樂業。