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地產新聞
辣招冰封細價樓 市民上車更艱難
(太陽) 2015年3月3日
金管局針對細價樓愈升愈癲,上周出其不意,推出一系列收緊按揭措施,同時要求銀行就買家供樓負擔能力,作更嚴格的壓力測試。辣招一出,剛過去周末,本地細價盤單位成交立見冰封,僅有中高價單位零星成交個案充撐,準買家態度由爭先恐後湧上車,變得突然審慎,等業主開價軟化外,更主要是細價單位,向來是用家主導的市場,今次政府推出措施,直接把中、大型單位辣招,與細單位睇齊,首次置業者首期預算大增,尤其是部分原先準備經按揭保險,計劃借足九成的買家,首期一夜間由一成變成兩成,影響最大。

的而且確,過去兩年聚焦中、大銀碼樓宇的按揭收緊及特別稅費項目,迫使炒家離場,拖慢了樓價升勢,反之,特區政府對壓抑細價樓方面,一直抱着隻眼開隻眼閉的態度,就怕辣招衝擊用家,使得有正常住屋需要的家庭望樓興嘆,在傾斜的措施下,差餉物業估價署數字顯示,E類住宅(即面積超過一百六十平方米的大型單位)售價指數,由一三年底去到一四年十至十二月期間,累積升幅百分之一點一,同期,四十平方米以下的A類住宅,即俗稱的上車盤,升幅達百分之十四點七,出現粉絲價升幅跑贏魚翅價的情況。

泡沫愈吹愈大,港府不能坐視不理,今次把中大型面積物業按揭收緊的招數,照辦煮碗套用於細價樓,部分財力稍差的用家,相信會被驅趕出局,達到需求管理效果,從金管局公布數據,一月份香港平均取用按揭比率,僅百分之五十四點五,與一年前比較不升反跌,其實見到整體樓市買家財力不俗,置業時都願意付出高於監管平均要求的首期比例,由此可見,針對細價樓的按揭收緊措施,或者可以把財力相當勉強的細價樓逐浪者,驅走離場,但要有心理準備,冷卻作用未必持久。

事實上,香港地少人多,物業既是自用也是商品,樓價最終還是取決於供求關係,即使近年特區政府四處為覓地建屋籌謀,十年建屋計劃,有遠見但難救近火,而回歸後多年持續緊縮供應的惡果,今日逐漸浮現,細單位空置率持續處於歷史新低,在應市新供應不會短期內出現下,一切需求管理辣招,最多拖延樓市升勢,很難扭轉樓價在供求失衡下,持續拋離普羅大眾負擔能力的畸形趨勢。

此外,金管局針對按揭成數及供款與收入比例測試的同時,預備明年六月底前,逐步把按揭貸款風險加權比率調升,意味新措施下,銀行未來要擴大按揭業務比率,資本情況也得以同步增長,現時,部分按揭業務比重較高的本地銀行,極可能出現挑客,甚至直接調高按揭息,提高取用按揭門檻等措施,這樣,最後受影響的,亦只會是一心上車的無殼族。