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地產新聞
遏樓市亂施藥 增供應方治本
(東方) 2015年3月2日
近期細價樓愈升愈癲,在上車客退而求其次下,居屋王、公屋王頻現,上星期迫使政府出招降溫,並聲言視情況會有後續措施遏抑樓市。

金管局祭出的多項針對七百萬以下物業的措施,包括調低物業按揭成數,由七成降至六成;針對買家負擔能力,把銀行壓力測試上限及供款佔入息比率,分別降低至五成及四成。簡言之,是細單位按揭門檻,包括首期及負擔能力比率,一次過提升至與「中價」物業看齊,部分財力不足的準買家,恐怕要望樓興嘆。

其實,針對非本地買家、擁有多於一間物業,或者頻密換貨的投資客,自一○年開始推出幾項辛辣印花稅變動,已令交易成本大增,樓市炒家活躍度早就大不如前;今次的需求管理,進一步收緊細價樓按揭條款,對上車族衝擊非輕,尤其細單位向來是用家市場,今次招數,不但幫不到上車用家置業,反而令小市民置業難度大增。

新指引下,對準備透過按揭保險計劃借足九成的買家影響更大,除部分符合條件上車客仍可申請九成按揭外,因按揭上限降至八成,意味對大部分準買家首期翻一番,而未能申請公屋又買不起私樓的打工仔,又需押後置業計劃,花多幾年時間儲首期。

政府伸出無形之手,對樓市進行需求管理,其實只能拖慢樓價升勢,不能改變其方向。回顧一二年推出買家印花稅以來,本地樓宇買賣合約成交頻率明顯減低,由一二年十一點五萬宗,回落至一三與一四年的七萬及八點一萬宗,但樓價升勢卻未有停步。

香港屬外向型經濟,在外因超低息環境持續,游資四出尋找投資機會而推高全球資產價格;在內卻有實際住屋需要的本地買家,逐漸對辣招有所適應,去年樓市熱度明顯升溫,在下半年樓價升近一成四,三、四百萬上車盤,像海鮮價一樣漸見癲狂。

講到尾,樓價最終取決於供求,政府在亞洲金融風暴因樓市負資產問題吃過苦頭,故一直無積極提升土地供應。另方面本港人口現已突破七百萬,每年除了移居人口外,還加上組識小家庭的自然需要,住屋需求得不到根本滿足,作為香港最大土地供應者,政府就算後知後覺盲搶地,開出未知能否兌現的十年建屋支票,市民眼裏只覺遠水難救近火!政府提高細價樓入市門檻,不過是治標不治本權宜之計,短暫趕走部分掹車邊買家,最終還是難遏過熱樓市。