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過往預測
明年樓市四大預測
(東方) 2018年12月1日
今年香港樓市盛極轉衰,臨近年尾跌勢加劇,加上中美貿易戰及未來息口走勢充滿變數,對一九年樓市有嚴峻的考驗。有見及此,本報就邀請了專家為樓市把脈,對明年市況作出四大預測,替打算置業的人士指點迷津。

預測1:按揭利率難大幅調升

息口是置業人士不容忽視的一環,尤其近日美國聯儲局對加息的取態有變,有外媒指最早明年春可能會暫停加息或放緩加息步伐,為未來息口增添不確定因素。究竟來年香港按息走勢何去何從?

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,明年影響息口走向的不確定因素頗多,明年美國經濟增長或美國聯儲局加息取態,均沒有原先估計般強,加上中美貿易戰變數大,對經濟增長及通脹走勢均有影響,明年美國加息步伐的確有機會較預期放緩。她估計,全年將會由原先加息四次,減到兩至三次,加幅約半厘。

視乎美國息口走勢

惟她認為,外圍不明朗因素比以往多,美國息口走勢仍需觀察,今年十二月議息後,相信明年三月是關鍵月份,屆時聯儲局的議息聲明,對全年息口走向有更明朗的啟示。

至於本港銀行未來會否上調最優惠利率(P),王氏指,近月拆息高位回落,十一月份的一個月拆息更一度在1厘並反覆上落,較九月加息期間回落約一半;若十二月美國加息,要視乎屆時拆息回升幅度,如仍處低水平,即使跟加亦未必跟足美息,加幅或同樣只有0.125厘。至於明年會否追加P,需視乎本地資金流出會否加快及美國息口走勢,預測明年P累計升約0.5厘。

對於來年息口走勢,祥益地產總裁汪敦敬認為,香港M3(貨幣供應量)比按揭多四倍,可見香港銀行體系有「水浸」情況,估計難有大幅追加按揭息率的條件,如九月底美國加息,香港銀行亦只是「應酬」式跟加。況且美國聯儲局加息取態可能有變,加息步伐或會暫緩,除非大量資金流出香港,明年低息環境很大機會持續出現。

預測2:樓價600萬內先行反彈

近期樓價跌到業主心慌,劈價潮持續出現,市場普遍預期明年二手樓市難逃繼續冧價命運。不過,有專家指,來年仍有部分住宅「板塊」能守得住,樓價有望率先見底反彈。

未補價公居屋受捧

祥益地產總裁汪敦敬認為,現時600萬元內的二手住宅物業,是沒有與未來三年7.5萬伙的未售新盤供應「撞貨」,加上新居屋「僧多粥少」,即使明年新一批居屋有機會推出,但需求遠多於供應下,故大量揀不到新居屋的上車購買力將會回流二手市場,料最快農曆新年後隨小陽春釋放市場,帶動該類別二手物業市況回暖。

他估計,一九年除了升得過急的納米盤仍會面臨沽壓之外,其餘600萬元內「板塊」的二手樓,樓價有望從谷底拗腰反彈,幅度料介乎5至10%。

至於未補地價的公居屋方面,由於市場放盤少,盤源較快被回流的購買力所消化,亦是樓價較容易見底的物業類型。

預測3:納米樓下跌空間25%
近年樓價愈來愈離地,出現「單位愈細、呎價愈貴」的畸形現象。無殼一族但求上車,紛紛天價瘋搶「一眼見晒」的納米單位。不過,隨着市況逆轉,業界預期明年這類物業最危,近年引發的泡沫隨時爆破。

新界偏遠地區衝擊大

資深測量師張翹楚認為,近年納米盤樓價升得快,樓價回落的時候,必然會跌得比一般住宅急,尤其是一些新界偏遠地區的納米樓。由於樓價已經遠遠超出市民的負擔能力,繼而出現「超賣」的情況,因此該類物業沽壓將會最重,樓價預料從高位回落15至25%。

他續指,不少近年以低首期、高樓按方式購入一手納米盤的業主,面對樓價「斷崖式」下跌,若「撞正」二按的優惠期完結,難免出現上會或轉按困難,故部分為求離場,「蝕入肉」甩貨在所不計,估計年內很有機會爆發蝕讓潮。

事實上,今年納米盤破頂成交不斷,其中大埔嵐山、元朗洪水橋尚築、沙田河畔花園及翠華花園等熱門迷你盤,先後實用呎價突破兩萬元創新高成交。

沙田翠華重返年初價

不過,近月已陸續出現冧價成交,其中地產代理指,翠華花園B座高層河景單位,實用面積271方呎,十月初以438萬元易手,實用呎價約16,162元,重返年初水平,呎價較今年高位冧約26%。

預測4:元朗將軍澳二手堪憂

除了納米盤之外,有專家亦認為,未來新盤供應多的新市鎮二手樓市,抗跌力將較弱,尤其是600萬元以上的物業,明年樓價將最受衝擊。

新盤供應佔90%

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,未來新盤供應之中,元朗、將軍澳及屯門區的供應量佔整體高達九成以上,相信發展商會以貨如輪轉為銷售策略,難免對區內二手樓價造成壓力。

林氏續說,明年另一較危的「板塊」為二手公屋及居屋,因之前私樓供應不足,令部分合資格買家轉搶公居屋,因而帶動樓價升至極不合理水平,故此樓市轉勢之下,抗跌力不及私樓,沽壓自然最嚴重。他認為,樓市調整期相信維持一至兩年,預計一九年一般住宅及豪宅會向下調約10%,重返去年初水平,但相信明年整體樓市不會出現類似九七金融風暴爆發時的「斷崖式」下跌。

另祥益地產總裁汪敦敬指,這些新盤重鎮的二手物業中,以樓價逾600萬元的單位最受影響,因購買力與新盤重疊,加上受制樓市辣招及超過600萬元高成數按揭門檻下,較難與新盤競爭,料明年這類二手物業樓價跌5至15%。

貿戰股市夾擊 大行紛唱淡樓價

樓市下半年正式轉勢,據差估署的樓價指數顯示,史上最長的28個月樓價升浪在八月份斷纜,及後受中美貿易戰升溫、香港經濟景氣困擾,樓價指數更持續下跌,而愈來愈多大行唱淡明年的住宅樓市前景。

最熊估來年挫兩成半

近期預測來年樓市的外資大行之中,以仲量聯行最為睇淡,該行指,香港住宅市場已進入調整期,預計明年住宅樓價將跌15%;若中美貿易戰升級及股市持續下挫,住宅樓價下跌空間或會高達25%。

大摩:下半年或復甦

另一大行高盛亦指,受美國加息周期持續影響,未來數年香港住宅供應持續上升,預期未來一兩年樓市有下行壓力,估計約下調15至20%。

此外,中信里昂八月預測,香港樓市正面對十五年來最大的挑戰,樓價已去到難以負擔地步,市場氣氛隨時轉壞,故預期未來十二個月住宅樓價會下跌15%。摩根士丹利發表報告指,受中美貿易戰及內地經濟放緩等因素影響,明年香港經濟增長或會放緩,估計明年上半年香港樓價料跌逾一成,下半年有望復甦。