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過往預測
甲廈頻破頂全年睇漲10%
(東方) 2018年8月2日
上半年商用物業市場走勢凌厲,五大投資者續看好全年表現。當中,呎價屢創新高的港島區甲級寫字樓,未來升值潛力難以估計,料今年全年呎價可升近一成。

近年積極掃入商廈物業的資深投資者蔡志忠表示,今年首六個月寫字樓樓價升幅明顯,中上環及金鐘的優質商廈「買少見少」,就算有全新商業地皮推出,市場預期供應依然不足以應付需求,故該類物業前景「一片光明」。

他又稱,近兩年核心區寫字樓呎價普遍升四至五成,租金難以跟上,故覺得該類物業與超級豪宅相若,租金上升潛力不大,但資產大幅增值機會卻非常高,估計今年呎價升幅5至8%。

不過,亦有意見認為甲級商廈未來升幅將會放緩。正八集團主席廖偉麟表示,優質寫字樓呎價已衝破6萬元大關,估計短時間內難再有大突破,坦言今年內未必能到達7萬元水平。

港島乙廈升幅料更癲

他又認為,普遍投資者已願意接受呎價3萬至4萬元的現實,估計市場進入整固期,成交量會增加。至於回報率升幅遠低於售價升幅,他則認為「租金回報無用(口架)啦,僅得1厘,依家純粹睇升值潛力」。

不過,廖氏指出,港島乙級商廈反而具相當升值潛力,因為該類單位樓價低水,以及基數較低,上半年已出現追落後的情況,個別大廈升幅更高達三至四成。他預計,下半年會繼續受追捧,全年升幅料高達六成。

亦有投資者轉投其他非核心地區。林子峰睇好九龍東前景,認為該區未來商廈租盤供應雖多,但近期不少已獲市場消化。他指出,留意到有企業願意搬遷至區內,承租全層或多層樓面,帶動部分優質寫字樓租金上揚,平均呎租已超過35元,估計很快突破40元水平。

林氏又表示,該區寫字樓普遍呎價逾1萬元,屬於低水,值得吸納,坦言近兩年同區啟德住宅地皮樓面地價也要至少1萬元。

零售商勢搶租一線舖

另方面,零售市況好轉,商戶開始積極在市場搵舖。資深投資者黎永滔表示,上半年已有不少零售商搶租一線街道舖位,消化大量吉舖,令空置量回落,估計下半年舖市會繼續好轉。

他稱,雖然近月商舖租金出現輕微回升情況,但依然未見大幅加租,料下半年核心區舖租有5至10%的升幅。

太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明認為,未來舖位租金只會平穩上升。他指,過去三年核心區舖位租金大跌,租金已返回合理水平,料不會再出現零售黃金期時的倍數急速增長現象。他續表示,未來買舖會睇租金回報率,3厘為正常,但隨着市況向上,個人會選擇高達3.5至4厘回報物業。