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過往預測
德銀踩港樓十年冧半
(東方) 2017年6月9日
近期外資大行輪流唱淡香港住宅樓市,最新為「樓市大淡友」德銀。該行指,深入研究香港人口結構後,認為人口老化會嚴重影響市民供樓負擔能力,移民來港人數減少導致需求下降、未來住宅供應大增,未來十年住宅空置率將由現時3.8%增至9%,因此調低中期住宅樓價預測,相信由現時到二○二六年,香港樓價會狠插48%。

德銀表示,研究香港人口結構分布之後,發現數個負面趨勢,包括香港自然人口增長已經見頂,接近二○二七年更可能出現負增長;其次移民來港人數減少;到二○二五年,廿五至四十四歲組別人口佔總人口比例將降至26%,相比一九九五年為38%,現時則為29%;二○二五年時,六十歲或以上人口佔比將由現時22%增至30%。

料供應過剩逾九萬伙

該行又稱,現時香港六十歲或以上人口佔比,已是亞洲區第二多,僅次於日本。人口老化下,能承擔三十年樓宇按揭家庭數目將大減,估計到二○一九年,只會有11.5%家庭負擔得起購買私樓。再者,隨着美國聯儲局加息,整體供樓負擔能力會進一步惡化。

德銀續表示,過去十年香港住宅吸納量在下跌,預期至二○二六年整體住宅需求量將降至338,314伙,當中公營房屋料續短缺2,799伙,但私樓則會出現93,781伙過剩供應。因此,該行預期未來十年樓價要狠插48%,藉此保持供求平衡,當中今年樓價料零增長,明年及後年分別下跌14%及11%,二○二○至二○二六年則每年下跌3至7%不等。

湯文亮:僅學院派理論

該行相信,發展商或被迫改變現時營運模式,由增加土地儲備轉為聚焦資產周轉,並將恒基地產(00012)、新世界發展(00017)及嘉里建設(00683)投資評級,由「買入」降至「持有」。

不過,業界普遍不認同。紀惠集團行政總裁湯文亮指,德銀報告只是學院派理論,只講人口老化,但未來續有很多優質移民來港。「樓價會有調整,但不會是48%」,估計只會由高位下跌約20%。

Portwood Capital董事總經理卓百德認為,樓價短期會因港府及金管局「加辣」而調整一至兩成,若樓價持續攀升,當局勢將「加辣」,政策風險令到住宅不適宜投資。不過,若樓價要下挫五成,只有中國經濟崩潰或南海開戰等外部衝擊,導致香港經濟陷於蕭條與通縮才會出現,目前出現的機會甚微。

他又稱,現時樓市未到一九九七年「爆煲」前的瘋狂,以負擔能力而言,首期對儲蓄比率、供得起五百方呎樓宇的家庭比率均高於當年,即使息口上升,不能與當年相提並論,新盤銷情暢旺可見需求強勁,而且供應遠低過長期平均數,政府供應預測長期落空,因此自住買家衡量過覺得能夠負擔的依然可入市。

林一鳴:人口老化無礙

長實地產(01113)執行董事趙國雄直言:「誰可預知十年後市況,看來是斷估」。他認為,香港整個經濟表現是支持樓價的最重要因素,只要香港經濟穩定,樓市可以持續看好,目前看不到香港經濟有任何下調迹象。

財經專家林一鳴不同意人口老化會影響供樓負擔能力,指現時很多人口老化國家如日本,大部分財富集中在老人家身上。在香港及世界很多地方,房屋集中在最富裕的三成人中,年輕人上流能力減慢,這三成人大部分是較年長人士,或是父母買樓給子女。最富裕的人雖僅佔三成,但擁有全社會八至九成資產,負擔能力不會有問題。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,德銀報告並未考慮外來需求,香港不是封閉城市,不斷會有內地或海外人士來港買樓自住或投資,同時報告忽略政府可隨時減辣。

香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,香港的樓價與人口周期關係不大,德銀報告假設來港內地人口及資金未來將會下跌,分析並不合理。